Baufi-Lexikon
„In unserem Baufi-Lexikon finden Sie die Erläuterung von Begriffen rund um das Thema Baufinanzierung“
Auf dem Weg zur Traumimmobilie tauchen regelmäßig Fachbegriffe auf, mit denen Immobilienkäufer konfrontiert sind. Aus diesem Grund erläutern wir nachfolgend alle wichtigen Fachbegriffe zu den Themen Immobilie sowie Immobilienerwerb und -finanzierung.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird vom Bauaufsichtsamt erstellt und bescheinigt, dass das betreffende Objekt/die betreffende Immobilie nach dem Wohneigentumsgesetz - kurz WEG - abgeschlossen wurde. In diesem Zusammenhang bedeutet der Begriff "abgeschlossen" eine bauliche Trennung von anderen Wohnräumen mit eigenem Zugang nach außen.
Die Abnahmeverpflichtung verpflichtet den Darlehensnehmer dazu, das Darlehen innerhalb einer definierten Frist (der Abnahmefrist) abzunehmen. Abnahme bedeutet in diesem Zusammenhang, dass die Auszahlung der Finanzierung in Anspruch genommen wird.
Die Abtretung ist eine Übertragung von Ansprüchen und Rechten auf dritte Personen. Bei der Immobilienfinanzierung gibt es unter anderem die Abtretung der Ansprüche und Rechte aus Kapitallebensversicherungen, Bausparverträgen, dem Kaufvertrag und von Grundschulden.
Eine Anschlussfinanzierung ist die Finanzierung, die für die Zeit nach Ablauf der Zinsbindung oder für eine Umschuldung innerhalb der Zinsbindung vom Darlehensnehmer aufgenommen wird. Dabei wird häufig auch von einer Prolongation oder Umschuldung des Hypothekendarlehens gesprochen.
Die Auflassung dokumentiert gemäß § 925 BGB den Übergang des Eigentums zwischen Käufer und Verkäufer und wird grundsätzlich im Rahmen des Kaufvertrags vom Notar beurkundet. Anschließend bewirken die Auflassung und die nachfolgende Eintragung den Eigentumsübergang im Grundbuch.
Die Auflassungsvormerkung ist ein Vermerk in Abteilung II des Grundbuchs, die den Anspruch eines Grundstückserwerbers auf die Eigentumsübertragung bis zu einer endgültigen Umschreibung auf den neuen Eigentümer dokumentiert und sichert. Belastungen und Verfügungen sind ab diesem Moment nur noch mit Zustimmung des Auflassungsberechtigten möglich.
Bei einem Aufteilungsplan handelt es sich um eine Bauzeichnung, die von der Baubehörde genehmigt wurde. Die Bauzeichnung weist die Aufteilung und Lage des jeweiligen Sonder- und Gemeinschaftseigentums aus. Die ausgewiesenen Nutzungseinheiten sind grundsätzlich fortlaufend nummeriert, sodass jederzeit eine eindeutige Zuordnung möglich ist. Der Aufteilungsplan wird bei der Bildung von Wohnungseigentum benötigt und ist gemeinsam mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und der Teilungserklärung beim jeweiligen Grundbuchamt einzureichen.
Die Darlehensauszahlung, häufig auch Valutierung genannt, erfolgt erst, sobald alle Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt wurden. Handelt es sich beim zu finanzierenden Objekt um ein bereits fertiggestelltes Gebäude, so wird die Darlehenssumme grundsätzlich in einer Summe ausgezahlt. Bei Neubauten wird die Valutierung des Darlehens hingegen entsprechend dem Baufortschritt in Teilbeträgen vorgenommen.
Die Auszahlungsvoraussetzungen für ein Hypothekendarlehen können vielfältig sein. Grundsätzlich gilt jedoch, dass die im Vertragsangebot definierten Voraussetzungen und Bedingungen innerhalb einer zumeist vorgegebenen Frist vom Kreditnehmer erfüllt sein müssen, damit die Bank entsprechend das Darlehen valutieren bzw. auszahlen kann. Als klassisches Beispiel einer Auszahlungsvoraussetzung ließe sich die Eintragung einer Grundschuld nennen.
Ein Bankvorausdarlehen wird zur Vorfinanzierung eines Bauspardarlehens angewandt. Es ist ein Darlehen in Höhe der Bausparsumme. Während der Laufzeit des Bankvorausdarlehens sind jeweils nur die Zinsen zu entrichten. Die "eingesparten" Beträge werden stattdessen in den Bausparvertrag eingezahlt. Am Ende der Laufzeit des Bankdarlehens wird es durch die komplette Inanspruchnahme des Bausparvertrags (Sparanteil und Bauspardarlehen) abgelöst.
Ein Bauantrag bedarf der Schriftform und ist gemeinsam mit allen weiteren benötigten Unterlagen (Bauvorlagen) in ausreichender Zahl bei der Aufsichtsbehörde einzureichen. Folgende Voraussetzungen sind beim Stellen eines Bauantrags zu erfüllen:
Der Bauantragsvordruck muss bei der Einreichung bei der entsprechenden Aufsichtsbehörde vom Architekten, dem Entwurfsverfasser und dem Bauherrn unterschrieben worden sein.
Der Entwurfsverfasser ist bei der Einreichung in der Pflicht, eine entsprechende Berufs-Haftpflichtversicherung nachzuweisen.
Den eingereichten Unterlagen wird ein maßstabsgetreuer Lageplan (1:500) mit der Berechnung der Grund- und Geschossflächen beigefügt.
Die Bauzeichnungen sind im Maßstab 1:100 einzureichen. Zu den Bauzeichnungen zählen Ansichts- und Schnittzeichnungen sowie ein Grundriss.
Die Berechnung des Bruttorauminhalts ist nach DIN 277 Teil 1 zu erstellen. Zusätzlich müssen Angaben zur Hochbaustatistik beigefügt werden.
Der Standsicherheits-, Wärme- und Schallschutznachweis ist vorzulegen.
Die Baubeschreibung ist eine komplette und möglichst detaillierte Aufstellung aller ein Bauvorhaben umfassenden Ausfertigungs- und Ausstattungsmerkmale. Grundsätzlich bedeutende Inhalte der Baubeschreibung sind unter anderem die Beschaffenheit der Wände, des Dachs und der Heizung sowie die Art der Fenster. Die Baubeschreibung gibt zudem genau Auskunft über die bei der Fertigung der Immobilie verwendeten Materialien. Aufgrund ihrer großen Bedeutung für die Beurteilung der Qualität eines Gebäudes ist die Baubeschreibung ein sehr wichtiger Bestandteil einer Finanzierungsanfrage. Zusätzlich ist sie grundsätzlich immer dem Antrag auf Baugenehmigung beizufügen.
Bei einem Neubau und einer Modernisierung werden die Baufinanzierungsdarlehen in der Regel nach dem Baufortschritt und dem aktuell erreichten Bautenstand an den Darlehensnehmer ausgezahlt. Dabei ist dem finanzierenden Institut zunächst durch den Architekten oder den Bauherrn schriftlich der erreichte Bautenstand zu bestätigen und erst anschließend kommt es zur Auszahlung der entsprechenden Darlehensbeträge.
Die förmliche Baugenehmigung ist ein Verfahren zur Genehmigung einer Baumaßnahme, das sich jeweils nach der Bauordnung des betreffenden Bundeslandes richtet. Grundsätzlich gilt Folgendes: Ohne Baugenehmigung darf nicht mit der Durchführung einer Baumaßnahme begonnen werden.
Die Baunebenkosten sind die Kosten, die zusätzlich zu den eigentlichen Baukosten entstehen. Zu den Baunebenkosten werden unter anderem folgende Kostenarten gezählt:
Kosten für Statiker und Ingenieure
Architektenkosten
Kosten für Baugenehmigungsverfahren
Gebühren für amtliche Prüfungen wie Bauabnahmen
Der Beleihungsauslauf ist der Quotient aus dem Darlehensbetrag und dem Beleihungswert des Objekts.
Wenn der Kreditnehmer nach der Aufnahme eines grundschuldbesicherten Darlehens zur Immobilienfinanzierung die bereitgestellte Summe erst später benötigt und es so zunächst nicht zu einer Inanspruchnahme kommt, berechnet das finanzierende Kreditinstitut zunächst Zinsen, die in diesem Zusammenhang Bereitstellungszinsen genannt werden. Der Grund dafür, dass die finanzierende Bank Zinsen verlangt, ist, dass sie das zu einem späteren Zeitpunkt benötigte/abgerufene Geld nicht anderweitig kapitalbringend anlegen bzw. nicht auf dem Interbankenmarkt weiter verleihen kann. Das Geld wird für den Kreditnehmer für den Abruf bereitgehalten und das Kreditinstitut verlangt dafür einen entsprechenden Ausgleich, die Bereitstellungszinsen.
Der Bodenwert stellt den Wert des Grundstücks dar und wird durch die Lage, die Größe, den Zuschnitt und die Beschaffenheit sowie die Art der Erschließung beeinflusst. Eine Auskunft über den Bodenwert kann beim Gutachterausschuss eingeholt werden.
Ein Bauträger verfügt über die Möglichkeit, sich von der Einhaltung bestimmter Vorschriften befreien zu lassen. Hierfür ist dem Käufer von seinem Bauträger eine Sicherheit für alle etwaigen Ansprüche auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte in Form einer selbstschuldnerischen Bürgschaft gemäß § 7 MaBV zu stellen.
Der Darlehensgeber ist das finanzierende Institut, d. h. eine Bank, Sparkasse, Genossenschaftsbank, Versicherung oder Bausparkasse.
Der Darlehensnehmer erhält vom Darlehensgeber das Darlehen. Ersterer hat gemäß den vertraglichen Vereinbarungen das Darlehen entsprechend zurückzuführen. Darlehensnehmer können private als auch juristische Personen sowie Körperschaften sein.
Der Darlehensvertrag/Kreditvertrag ist eine Vereinbarung zwischen zwei Parteien über die Gewährung und Rückzahlung einer bestimmten Geldsumme. Ein Darlehensvertrag mit einem Kreditinstitut kommt grundsätzlich zustande, indem sowohl der Kreditnehmer als auch der Kreditgeber einen entsprechenden Kreditvertrag unterzeichnen. Der Darlehensvertrag enthält unter anderem die Höhe des Kredits, die Konditionen, zu denen der Kredit vergeben wird, als auch die Art der Besicherung/die Auszahlungsbedingungen und die zugrunde liegenden allgemeinen Geschäftsbedingungen der Bank.
Der effektive Jahreszins ermöglicht dem Verbraucher grundsätzlich den Vergleich von verschiedenen Kreditangeboten. Gemäß § 6 Abs. 1 PAngV (Preisabgabenverordnung) ist der effektive Jahreszins bei Krediten auszuweisen. Die Preisabgabenverordnung regelt zudem, wie der Zins berechnet wird. Dabei sind unterschiedliche Methoden bei der Berechnung von Verbraucher-/Konsumentenkrediten und Hypothekendarlehen anzuwenden.
Zur Eigenleistung bei einer Baufinanzierung zählt die persönliche Arbeitsleistung, wenn diese zu einer Einsparung von Handwerkskosten führt. Hierzu zählen unter anderem die erbrachte Eigenleistung sowie die Leistungen von Verwandten und Nachbarn. Erfahrungsgemäß wird die wirkliche Höhe der Eigenleistung, welche von der Bank anerkannt wird, vom potenziellen Darlehensnehmer häufig überschätzt. Als Risiko bei der Eigenleistung ließe sich der häufig extrem hohe Zeitaufwand, der zu einer längeren Bauzeit führt, nennen. Zudem hat der Bauherr im Vergleich zu einer bezahlten und erbrachten Handwerksleistung auf die Eigenleistung keinen Gewährleistungsanspruch, was bei eventuell später auftretenden Problemen im Zweifel weitere Kosten verursachen kann.
Als Eigenmittel gelten bei einer Baufinanzierung unter anderem Spar- und Bankguthaben, Guthaben auf Bausparverträgen, Erlöse aus dem Verkauf von Wertpapieren und Derivaten, eventuelle Rückkaufswerte von Lebensversicherungen sowie andere Geldbeträge, welche in die Finanzierung eingebracht werden. Zudem zählen im weiteren Sinne zu den Eigenmitteln bereits gezahlte Grundstücke, bezahlte Materialien und Architektenleistungen, Verwandtendarlehen und öffentliche Gelder/Zuschüsse sowie Verwandtenhilfe und Eigenleistungen.
Die Eigentümergrundschuld ist eine im Grundbuch vermerkte Grundschuld zugunsten des Eigentümers. Die Besonderheit der Eigentümergrundschuld besteht darin, dass der Grundstückseigentümer nicht die Zwangsversteigerung aus der Grundschuld verlangen kann und auch keine Zinsen aus der Grundschuld vom Eigentümer beansprucht werden können. Eine Eigentümergrundschuld entsteht entweder durch Bestellung des Eigentümers (z. B. zur Sicherung einer entsprechenden Rangstelle), durch Gesetz oder durch Umwandlung (z. B. Löschungsanspruch des Eigentümers nach erfolgter Darlehensrückzahlung).
Bei der Entstehung von Eigentumswohnungen durch einen Bauträger sichert sich dessen Bank grundsätzlich durch eine Globalgrundschuld, eingetragen auf den Eigentumswohnungen, ab. Kommt es während der Entstehung zum Verkauf einzelner Eigentumswohnungen, so hat der Erwerber vor der Fertigstellung häufig Teilzahlungen auf den Verkaufspreis zu zahlen. Die Makler- und Bauträgerverordnung, kurz MaBV, verpflichtet den Bauträger, Abschlagszahlungen während der Entstehungsphase nur dann entgegenzunehmen, wenn diese durch eine Freistellungserklärung der finanzierenden Bank des Bauträgers besichert sind, sodass die erworbene Wohnung nach Zahlung des Kaufpreises von der Globalbelastung durch das Kreditinstitut des Bauträgers freigestellt wird.
Die Globalgrundschuld, die gelegentlich auch Globalbelastung genannt wird, ist ein auf mehrere Grundstücke übergreifendes eingetragenes Grundpfandrecht. Die Globalgrundschuld wirkt somit ähnlich wie eine Gesamtgrundschuld. Bei Globalgrundschuld haftet jedes Grundstück für den gesamten Betrag des Grundpfandrechts. Der Gläubiger der Grundschuld, der in der Regel auch der Darlehensgeber ist, kann im Verwertungs-/Sicherungsfall alle oder ein beliebiges Grundstück zur Befriedigung seiner Forderung heranziehen bzw. verwerten.
Das Grundbuch ist ein beim Amtsgericht geführtes Verzeichnis/Register, das die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks beinhaltet. Das Grundbuch gibt unter anderem Auskunft über die Eigentumsverhältnisse sowie die Größe und Nutzungsart des Grundstücks. Zudem gibt es Auskunft über die Rechte an anderen Grundstücken, Lasten und Beschränkungen, die auf dem Grundstück eingetragen sind. Jedermann kann das Grundbuch einsehen, solange ein berechtigtes Interesse vorliegt. Das Grundbuch genießt den öffentlichen Glauben, was bedeutet, dass auf die Richtigkeit der Angaben vertraut werden kann.
Im Grundbuchauszug sind alle einem Grundstück zugeordneten Grundbucheintragungen vermerkt. Ein Grundbuchauszug kann beim Amtsgericht bzw. Grundbuchamt eingeholt werden.
Die Grunderwerbsteuer ist beim Kauf bzw. Erwerb von bebauten oder unbebauten Grundstücken zu entrichten. Siehe auch: Grunderwerbsteuer.
Das Grundpfandrecht ist ein dingliches Recht an einem Grundstück, zum Beispiel durch eine Hypothek oder Grundschuld.
Die Grundschuld ist ein dingliches Recht eines Dritten aus einem Grundstück oder einem grundstücksgleichen Recht, zum Beispiel einem Wohneigentum/Erbbaurecht, das zu Gunsten eines beliebigen Gläubigers in das Grundbuch beim Amtsgericht eingetragen wird. Die Grundschuld wird dabei häufig als Kreditsicherungsinstrument verwendet. Eine Grundschuld wird nicht an eine persönliche Forderung gebunden, stellt jedoch eine Zahlungsverpflichtung aus einem Grundstück, einer Eigentumswohnung oder einem Erbbaurecht dar.
Bei der Grundschuldbestellung gibt der Eigentümer eines Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines Erbbraurechts sein Einverständnis zur Belastung mit einer Grundschuld. Der wesentliche Teil der Grundschuldbestellung ist der Antrag zur Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch beim Amtsgericht bzw. Grundbuchamt. Die Bewilligung der Eintragung bedarf einer notariellen Beurkundung. Die Einigung zwischen Eigentümer und Schuldner kann formfrei stattfinden.
Der Grundschuldzins kommt erst dann zum Tragen, wenn der Darlehensnehmer in Zahlungsschwierigkeiten bzw. -verzug gerät. Der Grundschuldzins wird im Grundbuch bei der Grundschuld mit eingetragen. Der Darlehenszins und der Grundschuldzins sind nicht identisch und im Grundbuch ist dafür eine Abgrenzung vorgesehen. Im Normalfall bleibt der Grundschuldzins ein fiktiver Zinssatz, welcher nie zum Tragen kommt. Die Banken sichern sich mit dem Grundschuldzins gegen eine eventuell auftretende Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers ab. Kommt es zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie, auf der die Grundschuld eingetragen ist, erhöht sich die Forderung der Bank zusätzlich zur Grundschuld um den Grundschuldzins. Auf diese Weise sichert sich die Bank für den Fall ab, dass zusätzliche Kosten entstehen. Der Grundschuldzins beläuft sich in der Regel auf 12 % bis 20 %.
Das Katasteramt, auch Liegenschaftsamt genannt, führt die Liegenschaftsbücher; das sind Verzeichnisse der technischen Daten aller Grundstücke einer Gemeinde.
Vor dem Ablauf einer Zinsfestschreibung eines Hypothekendarlehens müssen zwischen dem Darlehensnehmer und dem Darlehensgeber die Anschlusskonditionen vereinbart werden. Hierfür sollte der Darlehensnehmer rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindung – ca. 36 Monate vorher – das Gespräch mit dem Baufinanzierungsberater seines Vertrauens suchen. Anschließend wird dem Darlehensnehmer ein entsprechendes Angebot zuteil, in dem die neuen Konditionen aufgeführt sind. Entscheidet sich der Darlehensnehmer für eines der entsprechenden Angebote, so kommt es nach Ablauf der Zinsbindung zur Konditionenanpassung.
Der Kreditbedarf ergibt sich jeweils aus der Differenz zwischen den Gesamtkosten und den einzubringenden Eigenmitteln.
Die Kreditfähigkeit ist die Fähigkeit, rechtsgültig einen Kreditvertrag abzuschließen. Grundlagen zur Beurteilung der Kreditfähigkeit sind die Rechts- und Geschäftsfähigkeit. Rechtsfähig sind alle natürlichen Personen mit Vollendung der Geburt. Geschäftsfähig sind grundsätzlich alle natürlichen Personen, die das 18. Lebensjahr vollendet haben.
Kreditvermittlungskosten können im Rahmen einer Baufinanzierungsvermittlung durch einen „Makler“ entstehen, der einen Kredit für einen Kunden vermittelt. Die Baufinanzierungsberater von CE-Baufinanz werden ausschließlich von den Kreditinstituten bezahlt, sodass unseren Kunden grundsätzlich keine Kosten entstehen.
Die Makler- und Bauträgerverordnung dient beim Erwerb eines Eigenheims von einem Bauträger dem Schutz der Vermögensinteressen des jeweiligen Käufers. In der Makler- und Bauträgerverordnung wird unter anderem geregelt, unter welchen Voraussetzungen ein Bauträger von einem Käufer die Zahlung des Kaufpreises in einer Summe oder in Teilbeträgen verlangen kann.
Der nominale Kreditbetrag ergibt sich jeweils aus den geschlossenen Darlehensverträgen.
Der Nominalzins ist der Zinssatz, nach dem ein Kredit mathematisch verzinst wird. Der Nominalzins wird dabei jeweils auf die Restschuld berechnet. Beim Nominalzins wird auch vom "reinen" Zins einer Baufinanzierung gesprochen.
Das Notaranderkonto ist ein treuhänderisch vom Notar unter anderem zur Kaufabwicklung einer Immobilientransaktion geführtes Konto. Das Notaranderkonto kann unter anderem für eine vorzeitige Darlehensauszahlung vor Eintragung einer Grundschuld genutzt werden. Der Notar garantiert dabei gemäß Treuhandauftrag eine zweckmäßige Verwendung des Geldes.
Mit der Notarbestätigung wird gegenüber der Bank notariell bestätigt, dass der rangrichtigen Eintragung der Grundschuld nichts im Wege steht. Die Notarbestätigung ermöglicht es, ein Darlehen auszuzahlen, bevor eine Grundschuldeintragung im Grundbuch vollzogen wurde.
Der notarielle Kaufpreis ist der Kaufpreis, der in einem notariellen Kaufvertrag vereinbart wurde. Der notarielle Kaufpreis stellt die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer dar. Dem notariellen Kaufpreis liegt unter anderem die Ermittlung des Beleihungswerts und der Gebäudeabschreibung zugrunde.
Es gibt Fördermittel, die jeder Bürger für selbst erstellten Wohnraum im Laufe seines Lebens nur einmal in Anspruch nehmen kann. Wurde diese Förderung bereits in Anspruch genommen, so spricht man vom sogenannten Objektverbrauch.
Die Rangbescheinigung ist eine schriftliche Bestätigung eines Notars für ein Kreditinstitut, dass der rangrichtigen Eintragung der Grundschuld keine sonstigen Anträge beim zuständigen Grundbuchamt entgegenstehen.
Der Rangrücktritt ist eine notariell beglaubigte Erklärung, mit der ein im Grundbuch festgehaltener Gläubiger von seiner Rangstelle zugunsten eines anderen Gläubigers zurücktreten kann.
Die Rangstelle zeigt bei mehreren im Grundbuch eingetragenen Belastungen auf, in welcher Reihenfolge die Gläubiger im Falle einer Zwangsvollstreckung aus dem Erlös bedient bzw. befriedigt werden.
Die Schufa, die Schutzgemeinschaft für die allgemeine Kreditsicherung, ist eine Organisation verschiedener kreditgebender Unternehmen und Banken. Die Schufa sammelt Informationen zur Beurteilung der Bonität von Kreditnehmern. Die Informationen erhält die Schufa unter anderem von den Kreditinstituten. Die gesammelten Informationen stellt die Schufa anschließend den Banken auf Anfrage zur Verfügung. Zur Einholung der Informationen bedarf es einer Erlaubnis des "Kunden".
Bei einer Schuldübernahme liegt das Einvernehmen aller Vertragsparteien über den Eintritt eines neuen Darlehensnehmers in einen bestehenden Kreditvertrag vor. Der bisherige Darlehensnehmer scheidet gleichzeitig aus dem Darlehen aus. Eine Schuldübernahme bedarf immer des Einverständnisses des Darlehensgebers/der Bank. Kreditinstitute stimmen einer Schuldübernahme grundsätzlich nicht zu, wenn sich dadurch das bestehende Ausfallrisiko erhöht. Eine sehr gute/einwandfreie Bonität der in die Darlehensverträge eintretenden Person ist somit als Grundvoraussetzung anzusehen.
Die Schuldzinsen haben bei vermieteten Immobilien/Objekten den Charakter von Werbungskosten und können bei Einkünften aus einer Vermietung oder Verpachtung steuermindernd geltend gemacht werden.
Die Sicherungshypothek ist eine Forderung, die zwingend an das Bestehen der/einer Hypothek gebunden ist. Die Sicherungshypothek ist somit eine streng akzessorische Hypothek. Da die Sicherungshypothek nicht verkehrsfähig ist, ist sie kein nutzbares/brauchbares/geeignetes Kreditsicherungsmittel. Praktische Bedeutung hat sie als Zwangshypothek, die ein Gläubiger (z. B. Handwerker) wegen einer titulierten Forderung gegen den Willen des Eigentümers ins Grundbuch eintragen lassen kann.
Sondereigentum ist das alleinige Eigentum an einer bestimmten Wohnung (Wohnungseigentum). Das alleinige Eigentum wird in diesem Zusammenhang häufig Alleineigentum genannt. Neben dem Alleineigentum gibt es als Sondereigentum das Teileigentum, welches ein Eigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen ist.
Als Sondertilgung bezeichnet man eine (zusätzliche) Tilgungsleistung, die über die grundsätzlich vereinbarte Tilgung hinausgeht. Die Möglichkeit der Sondertilgung muss dabei dem Darlehensnehmer vom Darlehensgeber – d. h. dem finanzierenden Kreditinstitut – bei Vertragsabschluss als Vertragsbestandteil eingeräumt worden sein.
Bei variabel verzinsten Darlehen sind Sondertilgungen grundsätzlich unter Berücksichtigung einer dreimonatigen Kündigungsfrist möglich. Immer häufiger lassen Kreditinstitute die Sonderteilung jedoch auch ohne eine dreimonatige Kündigungsfrist zu. Die Sondertilgung wird grundsätzlich auf den Effektivbetrag geleistet; dies hat zur Folge, dass sich die Laufzeit des Darlehens verkürzt. Wird die Sondertilgung auf die Restschuld, d. h. den Nominalbetrag, geleistet – was heutzutage nicht die Regel ist –, so verringert sich die Rate. Wie eine Sondertilgung geleistet wird, ist in den Darlehensverträgen/Bedingungen geregelt.
Die Sondertilgungspflicht ist eine Pflicht, die außerhalb der laufenden Raten vom Darlehensnehmer gegenüber dem Darlehensgeber zu erbringen ist. Dabei ist der Darlehensnehmer dazu verpflichtet, diese Zahlung zu leisten und verfügt über kein Wahlrecht.
Bei einem Bausparvertrag bzw. dem Bausparen werden drei Phasen unterschieden: die Sparphase, die Phase der Zuteilung und die Darlehensphase. Während der Sparphase besparrt der Bausparer den Vertrag bis zum festgeschriebenen Mindestguthaben. Diese Besparung erfolgt grundsätzlich durch die Regelsparbeiträge. Hinzu kommen eventuelle Sonderzahlungen oder eine eventuelle Sofortauffüllung. Das angesparte Guthaben wird mit dem zu Beginn festgelegten Guthabenzins verzinst. Sowohl der Guthaben- als auch der Darlehenszins ergeben sich bei den Bausparkassen jeweils aus dem ausgewählten Tarif. Mit Erreichen des Mindestsparguthabens kommt es zur Phase der Zuteilung. Anschließend beginnt die Darlehensphase. In Letzterer wird das von der Bausparkasse erhaltene Darlehen zu den bei Vertragsabschluss festgelegten Konditionen zurückgeführt.
Die Tilgung ist eine regelmäßige Zahlung zur Rückführung eines Kreditengagements. Dabei entscheidet die Höhe der Tilgung unter anderem über die Höhe der Kreditrate und die Gesamtlaufzeit des Darlehens.
Das Kreditinstitut erklärt sich bereit, die vereinbarte Tilgung auszusetzen. Dies geschieht in der Regel gegen die Abtretung der Ansprüche aus Bausparverträgen, einer Kapitallebensversicherung und/oder einer Rentenversicherung. Während der Dauer der Aussetzung erhält das Kreditinstitut lediglich die vereinbarten Zinsen.
Die Zahlungsfähigkeit eines Kreditnehmers bezeichnet dessen Fähigkeit, in der Zukunft Zins- und Tilgung in Form von Ratenzahlungen zu leisten.
Der Zins ist das Entgelt, das der Darlehensnehmer für die Überlassung einer Geldsumme an den Darlehensgeber zu entrichten hat. Der Zins wird üblicherweise in Prozent angegeben und bezieht sich auf den Nominalbetrag des Darlehens. Man spricht in diesem Fall vom Nominalzins.
Die Zinsfestschreibung stellt den Zeitraum dar, für den die vereinbarten Konditionen für ein zugehöriges Darlehen garantiert sind.
Es ist nicht möglich und zudem untersagt, einen verbindlichen Termin für die Zuteilung eines Bausparvertrags vorauszusagen. Der Grund hierfür ist, dass es unmöglich ist, im Vorwege eine seriöse Voraussage über das Spar- und Tilgungsverhalten des Kollektivs vorzunehmen. Zudem verbietet § 4 des Bausparkassengesetzes die Nennung eines Fixtermins vor der Zuteilung für die Auszahlung der Bausparsumme.
Die Zwangsversteigerung ist eine Zwangsvollstreckung, die mit dem Ziel vollzogen wird, die Gläubiger durch den Verwertungserlös aus dem Immobilienverkauf zu befriedigen.
