Mit CE-Baufinanz ins Eigenheim oder zur perfekten Altersvorsorge

Die Baufinanzierung bzw. das klassische Annuitätendarlehen wird heute von zwei Kundengruppen, den Selbstnutzern und den Kapitalanlegern, nachgefragt. Beratung und Ablauf sind dabei ähnlich, die Emotionalität auf Seiten der Kunden jedoch ganz unterschiedlich.
Während der Käufer zur Selbstnutzung in der Regel vom Eigenheim, den schönen Momenten, dem exklusiven Wohnkomfort und Lebensgefühl träumt, geht es für den Kapitalanlage-Kunden um die Themen Cashflow, Steuern und Bruttomietrendite. 

Beide Kundengruppen vereinen dabei in der Regel die Auswahl des klassischen Immobiliendarlehens, dem Annuitätendarlehen. In wenigen Ausnahmefällen (rund fünf Prozent der über CE-Baufinanz eingereichten jährlichen Finanzierungen) kommen auch Bauspardarlehen und Tilgung ausgesetzte Darlehen zum Tragen, wobei generell hier immer genau auf die Gesamtkosten geachtet werden sollte. 

Der Käufer zur Selbstnutzung sucht dabei eine Baufinanzierung, die genau auf ihn und seine Lebensplanung passt. Der Kapitalanleger sucht nach einem Annuitätendarlehen, das vor allem in seine finanzielle Planung passt. Für den Selbstnutzer geht es somit häufig darum, den Lebenstraum zu verwirklichen, während der Kapitalanleger nüchtern mit der Investitionsentscheidung und den Gesamtkosten ringt. 

Das bundesweite Beraterteam von CE-Baufinanz betreut sowohl die Selbstnutzer als auch die Kapitalanleger bedürfnisgerecht und lösungsorientiert, wobei für uns immer das Wohl und die Planung unserer Kunden im Mittelpunkt der Beratung stehen. CE-Baufinanz, wir begleiten Sie auf dem Weg zur Baufinanzierung. 

Nachfolgend haben wir daher einmal die am häufigsten gestellten Fragen unserer Kunden rund um die klassische Baufinanzierung zusammengestellt.

Die am häufigsten gestellten Fragen eines Immobilienkäufers zur Selbstnutzung.

Frage 1: Wie hoch wird der Zins und wie hoch wird die monatliche Belastung sein?

Diese Frage kann man in der Regel nicht in den ersten 5 Minuten einer Beratung beantworten, auch wenn sich dies die meisten Kunden wünschen.
Eine Baufinanzierung ist kein Privatkredit, die anhand von wenigen Daten, kurz kalkuliert werden kann. 

Frage 2: Warum ist es so kompliziert und langwierig, Zins und Rate zu ermitteln?

Zunächst gibt es bis zu 500 Banken, mit denen das Team von CE-Baufinanz zusammenarbeitet. Folglich gibt es rund 500 unterschiedliche Baufinanzierungsprodukte, die über CE-Baufinanz vermittelt werden. Die Kriterien der jeweiligen Baufinanzierungsprodukte der Banken für die Vergabe eines Kredites sind dabei häufig so verschieden wie das Leben unserer Kunden selbst.

Ob selbstständig oder angestellt, Rentner oder Beamter, Student oder Arbeitsloser, mit viel Eigenkapital oder ohne, jung oder alt, mit Förderprogramm oder ohne, mit Zusatzsicherheit oder ohne, privat krankenversichert oder gesetzlich, befristet oder unbefristet, in Elternzeit oder in Probezeit, mit Kindern oder ohne, mit Untermieter oder ohne, eine gewünschte hohe Tilgung oder eine geringe Tilgung, mit vielen Monaten Bereitstellung oder eher mit wenigen, Anschlussfinanzierung oder Kauf, Kapitalbeschaffung oder Forward-Darlehen, die Liste der Faktoren, welche die Anbieterauswahl beeinflusst, ist nahezu unbegrenzt. Zudem befinden sich die Kriterien der Banken in einem stetigen Prozess der Veränderung. Es vergeht nahezu kein Tag, an dem nicht div. Banken ihre Bedingungen verändern und anpassen. Die beschriebene Vielfalt macht es dann schließlich auch so anspruchsvoll, das richtige Produkt für den jeweiligen Kunden zu recherchieren.

Fazit: Erst wenn das richtige Produkt und der richtige Produktpartner an Hand verschiedener Kriterien ermittelt wurden, kann über Zins und Rate gesprochen werden.

Frage 3: Was kann ich als Kunde tun um so schnell wie möglich zu Zins und Rate zu kommen?

Der einfachste und schnellste Weg ist es sicherlich, die persönlichen Bonitätsunterlagen und Objektunterlagen an den Berater von CE-Baufinanz zu senden. Ist dies nicht möglich, weil diese ggf. noch nicht zusammengestellt wurden, ist es sinnvoll, zumindest die Objektunterlagen an CE-Baufinanz zu senden.

Tipps von CE-Baufinanz für einen reibungslosen Ablauf:

• Fragen sie immer bei Verkäufer oder Makler die kompletten Objektunterlagen an.
• stellen Sie vorab Ihre pers. Bonitätsunterlagen zusammen.
• vereinbaren Sie einen Beratungstermin, bereiten Sie sich so weit vor, dass in dem Termin sowohl Ihre pers. als auch die Objektdaten aufgenommen werden können, denn dann können wir Ihnen eine erste Indikation ermitteln.

Frage 4: Welche persönlichen Unterlagen werden benötigt?

Die Ansprüche der Banken sind unterschiedlich, daher ist eine generelle Aussage hier kaum möglich. Nachfolgend haben wir Ihnen die am häufigsten nachgefragten Unterlagen zusammengestellt.

Persönliche Unterlagen

• Personalausweis
• Ausgefüllte Selbstauskunft (erstellen wir mit unseren Kunden gemeinsam)
• Renteninfo & private Altersvorsorge
• Die letzten drei Gehaltsabrechnungen
• Die Gehaltsabrechnung aus Dezember des Vorjahres
• Eigenkapitalnachweise (Screenshots vom Finanzstatus, Girokonto, Depot, Sparkonten, Tagesgeldkonten, Termingeldern: wichtig es muss immer der Name des Kunden und das Datum auf dem Dokument ersichtlich sein)
• Kreditverträge
• Jahreskontoauszüge (wenn es eine bestehende Baufinanzierung gibt)
• Die letzten beiden Steuererklärungen und Steuerbescheide // wenn nicht vorhanden eine Stellungnahme inkl. Unterschrift vom Kunden/Steuerberater

Ist der Kunde selbstständig, dann kommen noch weitere Dokumente hinzu…

• Aktuelle BWA, inkl. Stempel und Unterschrift des Steuerberater und Kontenplan
• BWA aus Dez. des Vorjahres, inkl. Stempel und Unterschrift des Steuerberater und Kontenplan
• Die letzten beiden testierten Jahresabschlüsse

Frage 5. Welche Objektunterlagen werden benötigt?

• Aktueller Grundbuchauszug
• Aktuelle Flurkarte
• Grundriss inkl. Maßangaben
• Wohnflächenberechnung
• Teilungserklärung inkl. Aufteilungsplan (bei einer Eigentumswohnung)
• Baubeschreibung
• Fotos innen und außen
• Schnittzeichnungen
• Aufstellung durchgeführter Modernisierungen

Zusätzlich werden Banken noch weitere Unterlagen je nach Vorhaben und Anbieter anfragen. 

Tipp von CE Baufinanz:
Verlangen Sie von Verkäufer oder Makler immer die aufgeführten Objektunterlagen. Eine Finanzierung ohne die betr. Unterlagen ist in der Regel heutzutage nicht mehr möglich.

Die am häufigsten gestellten Fragen eines Immobilienkäufers zur Vermietung (Kapitalanleger)

Frage 1: Wie viel Eigenkapital muss eingebracht werden?

Kapitalanleger interessieren sich zunächst in der Regel immer für die Höhe des einzubringenden Eigenkapitals, da nicht selten weitere Immobilien erworben werden sollen. Verbraucht der Kapitalanleger somit sein komplettes Eigenkapital beim Kauf der ersten Immobilie, können nur schwer weitere Immobilien (dann ohne Eigenmittel) erworben werden.

Tipp von CE-Baufinanz:
Wir empfehlen jedem Kapitalanleger genau abzuwägen, wie viel Eigenkapitaleinsatz Sinn ergibt und wie viel nicht. Die Zinsen der Banken steigen bzw. sinken nicht linear, sondern exponentiell. Daher ist es wichtig, möglichst Schwellenwert zu lokalisieren und diese dann auch entsprechend zu berücksichtigen.

Frage 2: Spielt der Zins für den Kapitalanleger eine ähnlich zentrale Rolle wie die Höhe des einzubringenden Eigenkapitals?

Die gezahlten Zinsen werden steuerlich negativ bei der Einkommensermittlung berücksichtigt und spielen daher für die meisten Kapitalanleger eine nicht ganz so wichtige Rolle. Für den klassischen Kapitalanleger geht es vielmehr darum, sein Portfolio maximal zu hebeln und sein vorhandenes Eigenkapital so gewinnbringend wie möglich einzusetzen.

Frage 3: Wie hoch ist die verlangte Tilgung?

Einige Jahre war es kaum möglich, Finanzierungen mit anfänglichen Tilgungssätzen von einem Prozent abzuschließen. Dies ist durch die gestiegenen Zinsen wieder möglich

Tipp von CE-Baufinanz:
Eine kurze Zinsbindung in Kombination mit einer geringen Tilgung kann beim Portfolioaufbau zu Problemen führen. Die Banken rechnen heute auf die voraussichtliche Restschuld mit einer kalk. Annuität zwischen 5,5% und 9% weiter. Wird kaum bis gar nicht getilgt und dies nur für einen kurzen Zeitraum kann es zu einer kalkulatorischen Unterdeckung in der Lebensphasenbetrachtung kommen. In diesem Fall kann es zu einer Ablehnung des betr. Antrags kommen.

Weitere Tipps für den klassischen Kapitalanleger

• Mit dem Steuerberater Kapitalanlage simulieren
• CashFlow stets im Blick
• Höhe der Instandhaltungsrücklage prüfen
• Energieklasse prüfen
• Mietspiegel prüfen
• Geschwindigkeit ggf. wichtiger als Zins
• Immobilienübersicht pflegen
• Persönliche Unterlagen vorbereiten