Was ist die Wohnimmobilienkreditrichtlinie?

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (auch als „EU-Hypothekarkreditrichtlinie“ oder, auf Englisch, „Mortgage Credit Directive“ bekannt) ist eine Richtlinie der Europäischen Union, die am 21. März 2016 in Kraft getreten ist. Sie zielt darauf ab, Verbraucher beim Abschluss von Hypothekendarlehen zu schützen und die Transparenz auf dem Hypothekenmarkt zu erhöhen.

Die Richtlinie legt bestimmte Regeln und Standards fest, die von Kreditgebern und -vermittlern einzuhalten sind, um sicherzustellen, dass Verbraucher angemessen informiert sind und vor übermäßiger Verschuldung geschützt werden. Einige der Hauptbestimmungen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie umfassen die folgenden Aspekte:

• Verpflichtung zur Bereitstellung klarer und verständlicher Informationen über Kreditprodukte, einschließlich der Gesamtkosten des Kredits 
• Anforderungen an die Bonitätsprüfung und Kreditwürdigkeitsprüfung von Kreditnehmern, um sicherzustellen, dass sie dazu in der Lage sind, ihre Hypothekenzahlungen zu leisten 
• Regelungen zur vorzeitigen Rückzahlung von Krediten und zur Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen 
• Schutzmechanismen für Verbraucher im Falle von Zahlungsverzug und Zwangsvollstreckung

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie gilt für Hypothekendarlehen, die von Kreditgebern in der Europäischen Union angeboten werden, und hat das Ziel, den Verbraucherschutz zu stärken sowie die Stabilität des Hypothekenmarktes zu fördern.

Kritik an der Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat seit ihrer Einführung gemischte Reaktionen und Kritik hervorgerufen. Einige der Kritikpunkte werden im Folgenden genannt.

• Bürokratische Belastung: Einige Kritiker argumentieren damit, dass die Richtlinie zu einer erhöhten bürokratischen Belastung für die Kreditgeber geführt hat, da diese dadurch zusätzliche Verpflichtungen erfüllen müssen, um die Richtlinie einzuhalten. Dies kann zu höheren Kosten/Zinsen führen, die möglicherweise an die Verbraucher weitergegeben werden.
• Einschränkung des Kreditzugangs: Einige Stimmen behaupten, dass die strengeren Kreditwürdigkeits- und Bonitätsprüfungen, die durch die Richtlinie vorgeschrieben sind, dazu führen könnten, dass es bestimmte Verbraucher, insbesondere solche mit einem geringen Einkommen oder einem unkonventionellen Beschäftigungsverhältnis, schwerer haben, ein Hypothekendarlehen zu erhalten.
• Verlust an Flexibilität: Die Richtlinie legt bestimmte Standards und Vorschriften fest, die von den Kreditgebern eingehalten werden müssen, was einige als Einschränkung der Flexibilität betrachten. Insbesondere kleinere Kreditinstitute könnten damit Schwierigkeiten haben, die neuen Regeln einzuhalten.
• Potenzielle Auswirkungen auf den Immobilienmarkt: Es wird befürchtet, dass die strengeren Regeln und Standards der Richtlinie zu einer Einschränkung der Kreditvergabe und dadurch zu einem Rückgang der Immobilienaktivitäten führen könnten, was wiederum Auswirkungen auf den Immobilienmarkt und die Wirtschaft haben könnte.
• Nationale Unterschiede und Umsetzung: Da die Richtlinie in den einzelnen EU-Mitgliedstaaten unterschiedlich umgesetzt wird, können nationale Interpretationen zu Inkonsistenz und Ungleichheit führen, was wiederum Verwirrung und Unsicherheit aufseiten der Kreditgeber und Verbraucher bedingen kann.

Für wen bestehen seit dem 21.03.2016 in der Praxis welche Probleme?

• Rentner und Pensionäre
  Für Rentner und Pensionäre ist die Darlehensaufnahme deutlich schwieriger geworden. Diese Kundengruppe ist dadurch mit höheren verlangten Tilgungssätzen, höheren Zinssätzen durch eine geringere Bankenauswahl und Problemen bei der Aufstellung der Haushaltsrechnung aufseiten der Banken konfrontiert.
• Antragsteller mit Immobilienbestand
  Wenn Antragsteller bereits über einen größeren Immobilienbestand verfügen und damit diverse Finanzierungen mit offenen Restschulden am Ende der Zinsbindung einhergehen, kommt es in der Praxis häufig dann zu Problemen, wenn eine weitere Immobilie gekauft und finanziert werden soll. Die Kreditgeber rechnen bei der Aufstellung der Haushaltsrechnung der Antragsteller mit kalkulierten Stressannuitäten (teilweise > 9 %) auf die bestehenden Darlehen bzw. deren Restschuld am Ende der Zinsbindung „weiter“. Diese Vorgehensweise soll die Situation zukünftig steigender Zinsen simulieren und den Verbraucher davor schützen, die Kreditraten nicht mehr bezahlen zu können. Nicht berücksichtigt wird dabei in der Regel das Mietsteigerungspotenzial bis zum Renteneintritt. Auf diese Weise werden die Risiken voll angesetzt und die Chancen kaum/nicht berücksichtigt. Die Betrachtungsweise ist dadurch entsprechend einseitig, was für die Antragsteller in der Praxis kaum nachvollziehbar ist.
• Selbstständige Antragsteller
  Selbstständige Antragsteller verfügen in der Regel, insbesonders in den ersten Jahren ihrer Selbstständigkeit, über eine schlechtere Altersvorsorge als Angestellte oder Beamte. Zudem wird von den Banken nicht jede Form der Altersvorsorge bei der Aufstellung der Haushaltsrechnung im Rentenalter berücksichtigt. Dadurch kommt es in der Praxis trotz häufig guter Bonität der Antragsteller zu Problemen.
• Erben
  Zukünftige Erbschaften werden bei den Antragstellern häufig in keiner Weise berücksichtigt und somit wird ggf. potenziell guten Kunden (die sich beispielsweise darauf verlassen, in Zukunft ein gewisses Vermögen zu erben, und daher keine Altersvorsorge betreiben) die Darlehensaufnahme verwehrt.
• Kunden nach Beendigung des Studium in ihren Dreißigern
  Wenn Kunden eine Immobilie kurz nach dem Studium erwerben wollen und sich vielleicht schon in den Dreißigern befinden, weil sie vor der Aufnahme des Studiums eine Ausbildung absolviert haben, verfügen auch diese beim Renteneintritt häufig über kein hohes Einkommen. Diese Kunden würden bei einigen Banken dadurch entsprechend „durch die Haushaltsrechnung fallen“.