Forward-Darlehen: Die innovative Anschlussfinanzierung im Überblick

Das Forward-Darlehen repräsentiert eine spezielle Form der Anschlussfinanzierung und wird als Annuitätendarlehen "ausgegeben", wodurch es die grundlegenden Merkmale eines klassischen Annuitätendarlehens – einer klassischen Baufinanzierung – teilt. Das Forward-Darlehen bietet dem Darlehensnehmer einen festen Zinssatz sowie eine gleichbleibende Rate über die gesamte Zinsbindung. Der bedeutendste Unterschied zu herkömmlichen Anschlussfinanzierungen liegt darin, dass das Forward-Darlehen bereits vor Ablauf der Zinsbindung des aktuellen Kredits abgeschlossen wird. Dies ermöglicht es den Darlehensnehmern, bereits bis zu 5 Jahre vor Ende der aktuellen Sollzinsbindung die Konditionen und Zinsen für die Zukunft zu sichern. Voraussetzung hierbei ist, dass die Zinsbindungsdauer des Erstkredits noch mindestens 1 Jahr beträgt.

Für wen ist ein Forward-Darlehen interessant?

Interessant ist das Forward-Darlehen vor allem für Immobilieninhaber, die bereits eine Baufinanzierung abgeschlossen haben, deren Zinsbindung in mehr als einem Jahr und weniger als fünf Jahren ausläuft. Sollten die Zinsen in den kommenden Jahren ansteigen, profitieren die Darlehensnehmer auf diese Weise von den zuvor festgelegten Zinsen ihrer Anschlussfinanzierung, des Forward-Darlehens. Besonders interessant ist diese Kreditvariante auch für Darlehensnehmer mit einer vergleichsweise hohen Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung, da sie sich wirkungsvoll gegen zukünftig steigende Zinsen absichern können.

Kosten eines Forward-Darlehens

Um sich die Zinsen für die spätere Anschlussfinanzierung zu sichern, verlangt die anschlussfinanzierende Bank einen Zinsaufschlag auf den festgelegten "Basiszins" des zukünftigen Kredits. Dieser Aufschlag gewährleistet die Auszahlung des benötigten Darlehens zu einem späteren Zeitpunkt und einem festen Bauzins durch das Kreditinstitut – unabhängig von der Marktzinsentwicklung. Die Höhe des Aufschlags hängt davon ab, wie weit im Voraus das Forward-Darlehen abgeschlossen wird. Die sogenannte Forward-Phase, die Zeitspanne zwischen Vertragsabschluss und Kreditauszahlung, beeinflusst den Zinsaufschlag. Im Durchschnitt verlangen Banken etwa 0,01 bis 0,02 Prozent Aufschlag pro Monat. Angenommen, ein Kreditinstitut bietet ein Forward-Darlehen mit einem Basiszins von 3 Prozent an, so beträgt der Gesamtzins bei einer Forward-Phase von 2 Jahren zum Beispiel 3,24% p.a., wenn der Aufschlag pro Monat 0,01% beträgt. Je nach Abschluss bei der aktuellen Bank oder einem Wechsel entstehen zusätzliche Kosten. Bei einem Bankenwechsel ist beispielsweise die Übertragung der Grundschuld, die den Kreditgeber gegen Zahlungsausfälle absichert, auf den neuen Darlehensgeber erforderlich. Hierbei fallen Gebühren vom Grundbuchamt sowie vom Notar an. Ein Abschluss bei der gleichen Bank ermöglicht hingegen die Einsparung dieser Nebenkosten für die Baufinanzierung.

Zeitpunkt für den Abschluss eines Forward-Darlehens

Angesichts des aktuellen Anstiegs der Baugeldzinsen kann es sinnvoll sein, sich mit einem Forward-Darlehen vor weiteren Zinssteigerungen zu schützen. Der richtige Zeitpunkt sollte jedoch individuell abgestimmt werden. Eine eingehende Beratung durch die Experten von CE-Baufinanz ermöglicht es, alle Vor- und Nachteile zu besprechen und die optimale Entscheidung zu treffen. Vor- und Nachteile des Forward-Darlehens im Überblick.

Vorteile des Forward-Darlehens

Risiko steigender Zinsen entfällt.
Planungssicherheit durch bereits bekannte Bedingungen der Anschlussfinanzierung.
Lange Sollzinsbindungen und Möglichkeit von Sondertilgungen.
Keine Bereitstellungskosten.

Nachteile des Forward-Darlehens

Aufschlag auf den aktuellen Bauzins.
Bei weiter fallenden Zinsen muss trotzdem der zuvor festgelegte Sollzins gezahlt werden, der höher als der aktuelle Marktzins sein kann.
Höherer Aufschlag bei längerem Vorlauf.
Verbindliche Aufnahme zu festgelegten Konditionen zum vereinbarten Zeitpunkt.

Forward-Darlehen - eine Versicherung gegen den Zinsanstieg

Das Forward-Darlehen kann als eine Absicherung/Versicherung gegen steigende Zinsen betrachtet werden. Mit dieser Anschlussfinanzierung treffen Darlehensnehmer die richtige Entscheidung, insbesondere wenn ein weiterer Anstieg der Zinsen erwartet wird. Unabhängig von der zukünftigen Zinsentwicklung bietet das Forward-Darlehen die Möglichkeit der Planungssicherheit für die Zukunft. Nach Vereinbarung eines Forward-Darlehens ist die Annahme des Darlehens zum vereinbarten Zeitpunkt erforderlich. Andernfalls behält sich die Bank das Recht vor, eine Nichtabnahmeentschädigung zu erheben. Diese Gebühr ist in der Regel so hoch, dass eine Nichtannahme nicht sinnvoll ist. Zudem ist ein Zinsaufschlag zu zahlen, der sich nach der Dauer der Forward-Periode richtet. Daher ist eine sorgfältige Überlegung des Kreditnehmers darüber erforderlich, wie lange im Voraus das Forward-Darlehen abgeschlossen werden soll.

Tipps und Tricks rund um das Forward-Darlehen

1. Immobilienwert optimistisch festlegen: Ein positiver Immobilienwert beeinflusst den Zins der Anschlussfinanzierung maßgeblich. Eine hohe Bewertung ist entscheidend für einen geringen Zins.
2. Vollständige Unterlagen liefern: Kunden sollten umfassende Unterlagen und Fotos der Immobilien bereitstellen. Nur so kann der optimale Immobilienwert ermittelt werden, was zu den besten Zinskonditionen führt.
3. Realistische Zinserwartungen: Kunden sollten nicht auf stetig fallende Zinsen setzen. Unerwartete Zinssteigerungen können eintreten, daher realistische Erwartungen haben, um am Ende die besten Zinsen zu sichern. 
4. Expertenrat suchen: Ein erfahrener Experte ist entscheidend für den besten Zins. Der Experte sollte die aktuelle Marktlage, den BundFuture und andere Einflussfaktoren auf die Baufinanzierungszinsen stets im Blick haben.