Einleitung

Der Kauf eines Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage erfordert eine gründliche Analyse und sorgfältige Überlegungen. Wir haben Ihnen zunächst einige wichtige grundsätzliche Aspekte zusammengetragen und gehen nachfolgend auf die finanzierungsspezifischen Themen etwas genauer ein.

Allgemeine Überlegungen zum Erwerb eines Mehrfamilienhauses

• Lage
  Überprüfen Sie die Lage: Eine gute Lage erhöht die Nachfrage nach Mietwohnungen und damit auch den Wiederverkaufswert.
• Infrastruktur
  Überprüfen Sie die Infrastruktur: Berücksichtigen Sie in der Betrachtung und Bewertung die Infrastruktur, die öffentlichen Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und andere Annehmlichkeiten in der Umgebung.
• Überprüfen Sie den Bodenrichtwert
  Im Bodenrichtwert lässt sich ablesen, ob eine Lage im Vergleich zu anderen Lagen in einer Stadt oder Region beliebt ist. Nutzen Sie hierfür auch den Gutachterausschuss.
• Mietmarkt
  Analysieren Sie den lokalen Mietmarkt genau. Schauen Sie sich die m²-Preise an. Denn bei einem Mehrfamilienhaus gilt stets, sind die potenziellen Mieten hoch, stehen die Wiederverkaufschancen gut. Zudem kann man über diesen Weg die Potenziale für die Mietentwicklung ablesen.
• Mietmarkt II
  Wie hoch sind die aktuellen Mietpreise in der Umgebung? Nur über einen Vergleich lässt sich die Attraktivität der Lage und somit das Mietpotential ermitteln.
• Mietspiegel? Ja oder nein?
  Wenn ja, welche Mieten können rechtssicher verlangt werden? Welches Potenzial ist vorhanden, welche Entwicklungen der Mieten sind zu erwarten?
• Zustand des Gebäudes
  Lassen Sie eine gründliche Inspektion des Gebäudes durchführen, um den Zustand der Struktur, des Dachs, der Elektrik, der Sanitäranlagen und anderer wichtiger Komponenten zu überprüfen.
• Mögliche Renovierungs- und Instandhaltungskosten
  Berücksichtigen Sie mögliche Renovierungs- oder Instandhaltungskosten in der Zukunft in der Planung. Informieren Sie sich darüber, wie viel der Kosten umlagefähig sind.
• Energieausweis
  Kontrollieren Sie den Energieausweis des Gebäudes und die Energieklasse.
• Energieverbrauch
  Kontrollieren Sie, ob der Energieverbrauch zum Energieausweis und der darin genannten Klasse passt.
• Heizung
  Checken Sie das Alter und den Zustand der Heizung. Lassen Sie sich die letzten Abrechnungen zeigen.
• Mietverträge und Einnahmen
  Überprüfen Sie die bestehenden Mietverträge und Einnahmen. Klären Sie, ob es stabile Mieter gibt und ob die Mieteinnahmen den laufenden Betrieb decken.
• Mietrückstände
  Prüfen Sie, ob es Mietrückstände gibt und gab.
• Betriebskosten
  Erkundigen Sie sich nach den laufenden Betriebskosten, einschließlich Versicherungen, Grundsteuern, Müllabfuhr, Wasser und anderen Nebenkosten.
• Finanzierungskosten klären
  Klären Sie Ihre Finanzierungsmöglichkeiten und Zinsen. Kalkulieren Sie, ob die Mieteinnahmen ausreichen, um die Hypothekenzahlungen und andere Kosten zu decken.
• Renditeerwartungen
  Setzen Sie klare Renditeziele und prüfen Sie, ob die erwartete Rendite Ihren Investitionszielen entspricht
• Rechtliche Aspekte
  Lassen Sie sich rechtlich beraten, um sicherzustellen, dass Sie alle lokalen Gesetze und Vorschriften verstehen, die den Immobilienkauf und die Vermietung betreffen.
• Zukünftige Entwicklungen
  Entwicklungen Informieren Sie sich über zukünftige Entwicklungen in der Umgebung, die den Wert der Immobilie beeinflussen könnten, wie geplante Infrastrukturprojekte oder städtebauliche Veränderungen.
• Risikomanagement
  Bewerten Sie potenzielle Risiken, wie etwa Leerstandsrisiken, Zinsänderungen oder unerwartete Reparaturkosten, und entwickeln Sie eine Strategie zur Risikominimierung.

Es ist wichtig, sich ausreichend Zeit zu nehmen, umfassende Recherchen durchzuführen und professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um sicherzustellen, dass der Kauf eines Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage Ihren finanziellen Zielen entspricht.

Finanzierungsspezifische Themen rund um die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses

• Kreditgeberauswahl & Recherche
  Banken, Versicherungen, Bausparkassen - nicht jeder Kreditgeber finanziert ein Mehrfamilienhaus, und nicht jeder Kreditgeber, der dies tut, finanziert zu marktgerechten guten Konditionen. Daher hat die Recherche des optimalen Finanzierungspartners eine besondere Bedeutung bei der Finanzierung eines Mehrfamilienhauses.
  
• Objektwert
  Bei einer Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhaus in Verbindung mit einer klassischen Baufinanzierung wird der Objektwert üblicherweise über den Sach- und Bodenwert von Seiten des Kreditinstituts ermittelt. Zusätzlich spielt der Verkehrswert für die Bepreisung, also für die Festlegung des nominalen Zinssatzes, bei den meisten Kreditinstituten eine zentrale Rolle. Da die Banken den Ertragswert jeweils auf leicht unterschiedliche Art und Weise ermitteln, sind für die Recherche der besten Konditionen in der Regel diverse Telefonate notwendig. Ein "einfaches technisches Abfragen des Zinses über eine Software oder einen Onlinemarktplatz" ist in der Regel seriös nicht möglich, auch wenn dies den Kunden häufig von vielen Finanzierungsvermittlern suggeriert wird.
  
• Gewerbeanteil
  Verfügt ein Mehrfamilienhaus über einen Gewerbeanteil, spielt häufig die relative Größe zum Gesamtobjekt eine entscheidende Rolle über die Finanzierungsfähigkeit. Es gilt daher frühzeitig auf diesen Punkt einzugehen und die entsprechenden Unterlagen (Flächenberechnungen) zu berücksichtigen.
  
• Darlehenssumme
  Beträgt die Darlehenssumme 2 Mio. Euro, gelten häufig andere Vergabe- oder Kreditkriterien als bei einer Darlehenssumme von >10 Mio. Euro. Für die unterschiedlichen Konstellationen gibt es unterschiedliche Ansprechpartner in den Banken, Versicherungen, Bausparkassen oder Sparkassen. Die Experten von CE-Baufinanz sind mit den entsprechenden Ansprechpartnern vertraut und können diese meist direkt kontaktieren und entsprechende Konstellationen vorbesprechen
• Steuerliche Aspekte
  Lassen Sie sich ausführlich von Ihrem Steuerberater beraten und informieren. Wir empfehlen unseren Kunden, unterschiedliche Szenarien hinsichtlich o Zinssatzes, o Rate, o Kaufpreises, o Mietentwicklung o Abschreibung zu berechnen und dann jeweils die Gesamtkosten zu ermitteln. Den meisten Kunden fällt dann zunächst auf, dass bestimmte Verschiebungen keine sonderlich großen Auswirkungen haben, andere jedoch schon.
  
• Steuerliche Aspekte II
  Modernisierungskosten Lassen Sie sich von Ihrem Steuerberater über folgende Punkte aufklären:
  
  • die Ansetzbarkeit von Modernisierungskosten
  • welche Grenzen gibt es in diesem Zusammenhang
  • was passiert, wenn ich die Grenzen überschreite, Konsequenzen
  • wie wird in der Regel grundsätzlich abgeschrieben
  • wie hoch ist die Abschreibung
  • wie lange kann diese erfolgen
  • welche Faktoren beeinflussen die Höhe der Abschreibung
  • wie werden Modernisierungskosten in der Regel abgeschrieben
• Steuerliche Aspekte III
  Darlehensnehmer und Eigentümer = Gesellschaft
  Wenn Sie mit einer Gesellschaft die Immobilie erwerben, gilt es, sich auch zu diesen Themen intensiv beraten zu lassen. Wir empfehlen hier ein intensives Gespräch mit Ihrem Steuerberater und mit Ihrem Finanzierungsberater. Häufig stellt sich erst im Nachgang heraus, dass ein anderes Vorgehen zusätzliche Vorteile auf sich vereint hätte.