Lager und Gewerbeimmobilien
Lager und Gewerbeimmobilien
Das Wichtigste in Kürze
Die Finanzierung einer Lager- bzw. Gewerbehalle oder eines Produktionsstandortes weist Unterschiede zu einer klassischen Baufinanzierung bzw. einem klassischen Baufinanzierungsantrag auf. Nachfolgend haben wir die wesentlichen Unterschiede für Sie zusammengetragen.
Analog zur klassischen Finanzierung einer Wohnimmobilie (Einfamilienhaus, Doppelhaus, Eigentumswohnung, Reihenhaus, Bungalow) nimmt bei einer Gewerbefinanzierung die Ermittlung des Objektwertes bei der Prüfung des Baufinanzierungsantrages eine zentrale Rolle ein. Neben dem Objektwert werden die Bonität und Kapitaldienstfähigkeit des Antragstellers – dies kann auch ein Unternehmen sein – geprüft.
Während bei der klassischen Finanzierung für die Konditionierung in der Regel das Verhältnis des Immobilienkaufpreises zur Darlehenssumme (Beleihungsauslauf, kurz BLA) herangezogen wird, wird bei einer Gewerbefinanzierung in der Regel der ermittelte Objektwert ins Verhältnis zur Darlehenssumme gesetzt. Dieser Prozess ist nicht vereinheitlicht, weshalb es dabei zwischen einzelnen Kreditgebern zu großen Unterschieden kommt.
Was bedeutet das genau für die Kunden?
Die größten und spürbarsten Unterschiede für die Antragsteller entstehen bei der Konditionierung der beantragten Darlehen. Nicht selten weisen die angefragten Kreditgeber bei der ermittelten Kondition bzw. dem Zinssatz eine Differenz von über 2 bis 3 Prozent auf. Daher ist es insbesondere bei einer Gewerbeimmobilie von großer Bedeutung, eine gründliche Marktrecherche bezüglich der Möglichkeiten und Anbieter vorzunehmen. Nutzen Sie dafür die Berater und den Service von CE-Baufinanz sowie schlussendlich auch deren Kontakte zu diversen Banken, Sparkassen, Versicherungen und Bausparkassen.
Gibt es Möglichkeiten, um den Prozess der Wertermittlung positiv zu beeinflussen?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um den vonseiten der Banken ermittelten Objektwert positiv zu beeinflussen. Dazu ist es wichtig, den Prozess aufseiten der Kreditgeber zu verstehen, um diesen Prozess positiv beeinflussende Unterlagen einzureichen. Folgende Aspekte und Dokumente können den Prozess der Objektwertermittlung positiv beeinflussen:
- Das Objekt und dessen grundlegende Eigenschaften
- Die Objektunterlagen (Sind alle Unterlagen vorhanden und ist der Zustand der Immobilie sauber dokumentiert, erhöht dies aufseiten der Kreditgeber grundsätzlich die Bereitschaft, einen zinsgünstigen Kredit zu vergeben.)
- Eine Aufstellung in der Vergangenheit durchgeführter Modernisierungen
- Eine Aufstellung geplanter Modernisierungen
- Das Gutachten und der Gutachter
- Die Bonität des Antragstellers
- Das Vorhaben mit der Immobilie
Nachfolgend werden einige der zuvor genannten Punkte kurz erläutert.
Das Objekt
Die Beschaffenheit des Objektes hat wesentlichen Einfluss auf den vonseiten der Kreditgeber ermittelten Objektwert. Erstere ist durch den Antragsteller nicht beeinflussbar, das Hervorheben bestimmter positiver Eigenschaften hingegen durchaus. Die Baufinanzierungsberater von CE-Baufinanz empfehlen ihren Kunden daher, alle positiven Eigenschaften des Objektes bei der Antragstellung gezielt in den Vordergrund zu stellen, unter anderem das Baujahr, die Mikrolage, Entwicklungen in der Mikrolage, die Nachfrage nach Immobilien in der Mikrolage, den Zustand, durchgeführte Modernisierungen und die Mieterstruktur sowie das Vorhaben mit der Immobilie.
Die Objektunterlagen
Ohne gute Objektunterlagen ist bei der Antragstellung „alles nichts“. Der Sachbearbeiter in der jeweiligen Bank wird einen positiven, vollständigen, gut aufbereiteten Antrag in der Regel besser bepreisen als einen unvollständigen Antrag, der viel unnötige Arbeit verursacht. Daher ist es von zentraler Bedeutung, dass die Objekt- und Bonitätsunterlagen bei der Antragstellung vollständig sowie aktuell sind.
Modernisierungen in der Vergangenheit
Eine vollumfängliche Dokumentation in der Vergangenheit durchgeführter Modernisierungen ist ebenfalls ein Faktor, der den Objektwert aus Sicht der Banken positiv beeinflussen kann. Ist die Dokumentation zusätzlich von einem Architekten oder Bauingenieur unterschrieben worden, schafft dies weiteres Vertrauen und dies kann sich schlussendlich positiv auswirken.
Modernisierungen in der Zukunft
Sind in der Zukunft umfangreiche Modernisierungen geplant, so ergibt es Sinn, diese in den Finanzierungsaufbau einzuarbeiten und den geplanten Durchführungszeitpunkt auf die Zeit möglichst direkt im Anschluss an den Erwerb zu legen. Ist dies der Fall, wird der Bankberater bzw. Gutachter die Modernisierungen bei der Ermittlung des Objektwertes in der Regel berücksichtigen. Umso wichtiger sind auch hierbei die benötigten Unterlagen (Aufstellung der Modernisierung) zu den geplanten Modernisierungen.
Das Gutachten und der Gutachter
Das Gutachten kann dadurch positiv beeinflusst werden, dass der Käufer gut vorbereitet am Termin mit dem Gutachter teilnimmt. „Gut vorbereitet“ bedeutet hierbei insbesondere, sich vorab bestens sowie vollumfänglich zu informieren und bei dem Termin selbst die Vorzüge der Immobilie, durchgeführte Modernisierungen, positive Besonderheiten, die Mieterstruktur sowie positive Informationen zur Mikrolage in den Vordergrund zu stellen.
Die Bonität des Antragstellers
Die vorhandene gute Bonität des Antragstellers sollte bei der Antragstellung vollständig dokumentiert nachgewiesen werden, denn auch das schafft aufseiten der Bankmitarbeiter Vertrauen und Wohlwollen. Wir empfehlen unseren Kunden daher stets, vollständige Bonitätsunterlagen einzureichen.
Eine Baubeschreibung
Gibt es eine Baubeschreibung, sollte auch diese zum Zeitpunkt der Antragstellung vorliegen. Daher ist es häufig ratsam, im Vorfeld einen Termin beim Bauamt wahrzunehmen oder den vermittelnden Makler um die betreffende Unterlage zu bitten.
Fotos
Gute Fotos führen in der Regel ebenfalls dazu, dass ein prüfender Bankberater und/oder der Gutachter dem Objekt positiv gegenübersteht. Fotos, die einen schlechten Zustand dokumentieren, sind hingegen von großem Nachteil und sollten bei der Antragstellung daher gezielt aussortiert werden. Sind keine Fotos vorhanden, kann es je nach der Objektart und -beschaffenheit durchaus sinnvoll sein, professionelle Fotos erstellen zu lassen.
Fazit
Bei kaum einer anderen Immobilienart sind die Objektunterlagen so wichtig wie bei Gewerbeimmobilien bzw. Lager- und Gewerbehallen. Banken sind insbesondere bei dieser Objektart sehr vorsichtig, wenn es um die Finanzierung geht, da Gewerbeobjekte in der Regel einer höheren Ausfallwahrscheinlichkeit unterliegen. Um die Beantragung von Beginn an in ein positives Licht zu rücken, sind vollständige Unterlagen hierbei ein absolutes Muss.
