Erbbaurecht in Berlin finanzieren
Erbbaurecht in Berlin finanzieren
Kaufen ohne Grundstück: Lohnt sich das Erbbaurecht in Berlin oder verbrennen Sie Ihr Geld?
Angesichts der hohen Bodenrichtwerte in Berlin suchen viele Kaufinteressierte nach Alternativen zum klassischen Grundstückskauf. Das Erbbaurecht (oft vereinfacht als Pachtgrundstück bezeichnet) rückt dabei wieder stärker in den Fokus. Ob Angebote der Stiftung Denkmalschutz, kirchlicher Erbbaugeber oder des Landes Berlin (BIM) – das Modell klingt verlockend: Sie kaufen nur das Gebäude und zahlen für das Grundstück einen monatlichen oder jährlichen „Erbbauzins“.
Doch wie bewerten Banken ein Erbbaurecht bei der Baufinanzierung, und welche Stolpersteine gibt es?
Wie das Erbbaurecht Ihre Berliner Finanzierung verändert
Beim Erbbaurecht erwerben Sie das Recht, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück für einen festgelegten Zeitraum (meist 75 bis 99 Jahre) zu nutzen oder zu errichten.
- Der große Vorteil: Der Kaufpreis sinkt drastisch, da der teure Grund-und-Boden-Anteil entfällt. Sie benötigen deutlich weniger Eigenkapital für die Kaufnebenkosten.
- Die Herausforderung bei der Bank: Der Erbbauzins stellt eine dauerhafte monatliche Belastung dar, die von der Bank wie eine bestehende Kreditrate in die Haushaltsrechnung eingepreist wird. Zudem muss die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags die Kreditlaufzeit deutlich übersteigen (Faustregel: Restlaufzeit = Kreditlaufzeit + 20 Jahre).
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Unterlagen-Checkliste für die Erbbaurechts-Finanzierung
Neben den Standard-Dokumenten fordert das Kreditinstitut spezifische Akten:
- Der Erbbaurechtsvertrag / Entwurf: Hier sind Erbbauzins, Wertsicherungsklauseln (Indexierung) und Zustimmungsrechte des Grundstückseigentümers geregelt.
- Erbbaugrundbuchauszug: Ein eigenes Grundbuchblatt, das parallel zum Stammgrundbuch geführt wird.
- Erbbauzins-Nachweis: Nachweis über die aktuelle Höhe und die Anpassungshistorie des Erbbauzinses.
- Persönliche Bonitätsnachweise: Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide und Nachweis des vorhandenen Eigenkapitals.
Praxiserfahrung aus unserer Beratung
Eine dreiköpfige Familie fand eine Doppelhaushälfte im Erbbaurecht in Britz (Neukölln). Der Kaufpreis lag bei attraktiven 280.000 €. Zwei Geschäftsbanken lehnten die Finanzierung jedoch ab, weil die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags nur noch 28 Jahre betrug. Erst durch unsere Vermittlung mit dem Erbbaugeber konnte eine vorzeitige Vertragsverlängerung auf 99 Jahre vereinbart werden. Erst damit gab die Bank grünes Licht für das Darlehen.