Omas Haus in Steglitz geerbt: Wie Sie Miterben auszahlen und das Objekt komplett übernehmen

Ein klassisches Einfamilienhaus in Steglitz, Zehlendorf oder Köpenick, eine historische Gründerzeitwohnung in Prenzlauer Berg oder eine Mietshaus-Beteiligung im Kiez: In Berlin stehen in den kommenden Jahren gewaltige Vermögenswerte vor dem Generationswechsel. Oft wird die Immobilie nicht an eine Einzelperson, sondern an eine Erbengemeinschaft (z. B. Geschwister) vererbt.

Möchte einer der Erben das Elternhaus oder die Wohnung selbst übernehmen und die anderen Miterben finanziell entschädigen (Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft), entsteht eine spezifische Finanzierungssituation. Die sogenannte Auszahlungsfinanzierung (Kauf von Erbanteilen) ist für Banken zwar ein gewohntes Geschäft, birgt aber rechtliche und steuerliche Besonderheiten.

Aus unserer täglichen Beratungspraxis als Berliner Spezialisten wissen wir: Eine Erbauseinandersetzung lässt sich mit der richtigen Strukturierung zügig und ohne Familienstreit abwickeln. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie Miterben fair auszahlen und worauf Kreditinstitute bei der Übernahme achten.

Die 3 entscheidenden Schritte bei der Auszahlungsfinanzierung

Um einen Erbanteil zu erwerben und das Objekt im Grundbuch auf Ihren Namen umzuschreiben, durchlaufen Sie drei Phasen:

1. Die Wertermittlung (Verkehrswert)

Bevor Beträge verhandelt werden, muss der reale Marktwert der Berliner Immobilie ermittelt werden. Da sich die Berliner Immobilienpreise in den letzten 10 bis 15 Jahren stark verändert haben, empfiehlt sich ein unabhängiges Verkehrswertgutachten oder eine fundierte Bewertung durch einen Immobilienspezialisten.

2. Der Auseinandersetzungsvertrag (notariell)

Die Miterben schließen einen notariellen Erbauseinandersetzungsvertrag. Darin wird geregelt, dass Erbe A das Alleineigentum übernimmt und Miterbe B (und C) einen vertraglich festgelegten Abfindungsbetrag erhält.

3. Die Zusage der Bank (Kaufpreisfinanzierung)

Die Bank finanziert die Auszahlungssumme an die Miterben. Ihr eigener Erbteil gilt dabei automatisch als eingebrachtes Eigenkapital, was die Zinskonditionen maßgeblich verbessert!

Steuer-Vorteil Grunderwerbsteuer:
Bei der Übernahme von Immobilienanteilen im Rahmen einer Erbauseinandersetzung unter Verwandten in gerader Linie (Geschwister, Kinder, Ehepartner) fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer (6,0 % in Berlin) auf den übernommenen Erbanteil an. Das spart viele Tausend Euro im Vergleich zum regulären Kauf!

Die 2 Nutzungsszenarien im Erben-Check

Szenario 1: Übernahme zur Eigennutzung (Wohnen im Elternhaus)

Sie zahlen Ihre Geschwister aus, um das geerbte Haus oder die Wohnung in Berlin selbst mit Ihrer Familie zu beziehen, und sind angestellt oder freiberuflich tätig.

• Fokus der Bank: Ihr persönliches Gehalt muss die monatliche Kreditrate für die Auszahlungssumme tragen. Da Ihnen bereits ein Teil der Immobilie gehört (Ihr Erbanteil), ist der Beleihungsauslauf für die Bank extrem risikoarm.
• Erforderliche Unterlagen:
  • Persönlich: 3 Gehaltsnachweise, Einkommensteuerbescheid, Schufa-Auskunft.
  • Erbrechtlich: Erbschein oder eröffnetes notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift.
  • Objekt: Grundbuchauszug (mit Eintragung der Erbengemeinschaft in Abteilung I), Grundriss, Wohnflächenberechnung, Gutachten/Wertermittlung, Notarvertrag-Entwurf über die Erbauseinandersetzung.

Szenario 2: Übernahme als Kapitalanlage / Vermietung im Kiez

Sie übernehmen die Immobilie allein, um sie künftig zu vermieten oder in Teilen gewerblich zu nutzen (z. B. Praxis im Erdgeschoss oder Homeoffice im Nebenerwerb).

• Fokus der Bank: Die künftigen Mieteinnahmen fließen direkt als positives Einkommen in die Haushaltsrechnung der Bank ein.
• Zusätzliche Unterlagen: Bisherige oder geplante Mietverträge, Nachweis über die nachhaltig erzielbare Miete (Berliner Mietspiegel), BWA/EÜR bei freiberuflicher Nutzung.

Praxiserfahrung aus unserer Beratung

Zwei Geschwister erbten ein Zweifamilienhaus in Berlin-Steglitz mit einem Verkehrswert von 600.000 €. Der Bruder wollte das Haus übernehmen, die Schwester benötigte ihr Kapital für einen eigenen Hausbau. Dem Bruder gehörten durch den Erbfall bereits 50 % des Hauses (300.000 € rechnerischer Wert). Er musste lediglich die 300.000 € für seine Schwester finanzieren. Da die Bank den Gesamtwert von 600.000 € als Sicherheit ansetzte, lag der Beleihungsauslauf bei perfekten 50 %. Er erhielt die allerbeste Zinskategorie – ohne einen einzigen Euro flüssiges Eigenkapital einbringen zu müssen.

Checkliste: Unterlagen für die Auszahlungsfinanzierung

• Erbschein oder notarielles Testament inkl. Eröffnungsprotokoll des Amtsgerichts.
• Aktueller Grundbuchauszug (Eintragung der Erbengemeinschaft).
• Entwurf des notariellen Erbauseinandersetzungsvertrags (inkl. Auszahlungsbeträgen und Zahlungszielen).
• Verkehrswertgutachten oder fundierte Marktwertindikation.
• Ihre Bonitätsunterlagen (3 Gehaltsnachweise, Steuerbescheid, Schufa).
• Vollständige Objektakten (Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis).

Fazit: Vermögen sichern, Miterben gerecht auszahlen

Die Auszahlung von Miterben bei Berliner Altbesitz ist eine der charmantesten Möglichkeiten, zu Top-Konditionen an Wohneigentum zu gelangen. Wer den Eigenkapitalvorteil des eigenen Erbanteils nutzt und die erbrechtlichen Dokumente sauber aufbereitet, sichert sich eine reibungslose Finanzierung.

Sie haben eine Immobilie in Berlin geerbt und möchten Miterben auszahlen?

Sprechen Sie uns an – wir bewerten das Objekt vorab, ermitteln die optimale Finanzierungssumme und begleiten Sie durch die notarielle Auseinandersetzung!