Kauf auf Raten oder Immobilienverrentung: Wann lohnt sich das Modell in Berlin wirklich?

In einem hochkomplexen Berliner Immobilienmarkt suchen sowohl Käufer als auch Verkäufer zunehmend nach Alternativen zur klassischen Bankfinanzierung. Auf Käuferseite lockt das Modell Mietkauf – also das schrittweise Abbezahlen einer Immobilie über monatliche Miet- und Tilgungsraten direkt an den Verkäufer. Auf Verkäuferseite (oft ältere Immobilieneigentümer im Kiez) steht die Leibrente beziehungsweise Immobilienverrentung hoch im Kurs, um das Eigenheim liquider zu machen, aber im gewohnten Umfeld wohnen zu bleiben.

Aus unserer täglichen Beratungspraxis als Berliner Spezialisten wissen wir: So verlockend Mietkauf oder Leibrente auf den ersten Blick klingen, so anspruchsvoll sind die rechtlichen, finanziellen und bankenseitigen Rahmenbedingungen.

In diesem Beitrag beleuchten wir, wie diese Modelle im Berliner Markt funktionieren, wann sie Sinn ergeben und wie die Absicherung bei Banken und Notaren abläuft.

Mietkauf & Leibrente im Schnell-Check

Beide Modelle weichen vom klassischen Sofortkauf ab, haben jedoch völlig unterschiedliche Zielsetzungen:

• Der Mietkauf (Fokus Käufer): Sie mieten eine Immobilie in Berlin und vereinbaren notariell, dass ein vertraglich festgelegter Teil der monatlichen Miete auf den späteren Kaufpreis angerechnet wird. Nach Ablauf einer vertraglichen Frist (z. B. 10 bis 15 Jahre) kaufen Sie das Objekt komplett oder zahlen die verbleibende Restsumme über eine klassische Baufinanzierung ab.
• Die Leibrente / Immobilienverrentung (Fokus Verkäufer/Käufer): Ein Senior-Eigentümer verkauft sein Objekt (z. B. eine Eigentumswohnung in Charlottenburg) an einen Käufer oder Investor. Im Gegenzug erhält der Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht (oft Nießbrauch) sowie eine monatliche Rentenzahlung. Der Käufer übernimmt das Objekt oft unter dem aktuellen Marktwert, muss die Leibrente jedoch verlässlich bedienen.

Wann macht der Mietkauf in Berlin Sinn – und wann nicht?

Der Mietkauf wird in Berlin häufig als Lösung angepriesen, wenn das Eigenkapital für die Kaufnebenkosten (ca. 11,5 % in Berlin) noch fehlt oder die Selbstständigkeit noch recht neu ist.

Die Vorteile:

• Zeitgewinn, um Eigenkapital anzusparen oder die Schufa-Historie zu verbessern.
• Fester Kaufpreis wird im Notarvertrag vorab gesichert.

Die Fallstricke:

• Mietkauf-Angebote sind im Gesamtkostenvergleich oft deutlich teurer als ein Direktkauf mit Bankfinanzierung, da Verkäufer hohe Zins- und Risikoaufschläge einpreisen.
• Fällt der Verkäufer während der Mietphase in die Insolvenz, droht ohne korrekte Absicherung im Grundbuch der Verlust der geleisteten Tilgungsanteile.

Die 2 Nutzungsszenarien im Praxis-Check

Szenario 1: Mietkauf mit anschließender Restsummen-Bankfinanzierung

Sie schließen einen Mietkaufvertrag über eine Eigentumswohnung im Wedding ab. Nach 5 Jahren Mietphase mit monatlicher Anrechnung soll die verbleibende Restschuld über eine Baufinanzierung bei einer Bank abgelöst werden.

• Fokus der Bank: Das Kreditinstitut prüft bei der Restsummen-Finanzierung den aktuellen Verkehrswert der Immobilie sowie die rechtliche Absicherung des Mietkaufvertrags. Die bisher gezahlten Tilgungsanteile werden als Eigenkapital angerechnet.
• Erforderliche Unterlagen:
  • Persönlich: 3 Gehaltsnachweise, Einkommensteuerbescheide, Schufa-Auskunft, Selbstauskunft, Renteninfo, Vermögensnachweise, Kreditverträge, Bescheide und Erklärungen.
  • Vertraglich: Notarieller Mietkaufvertrag nach § 311b BGB inkl. Nachweis einer eingetragenen Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) im Grundbuch (Abteilung II).
  • Objekt: Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Nachweis aller bisher geleisteten Miet- und Tilgungszahlungen.

Szenario 2: Erwerb einer Berliner Immobilie auf Leibrente (Investoren/Eigennutzer)

Sie kaufen eine Altbauwohnung in Berlin auf Leibrente. Der Verkäufer erhält ein lebenslanges Nießbrauchrecht. Die Restzahlung oder der Sofort-Kaufpreisanteil soll teilweise über eine Bank finanziert werden.

• Fokus der Bank: Ein eingetragenes erstrangiges Nießbrauch- oder Wohnrecht mindert den Beleihungswert der Immobilie drastisch. Banken verlangen einen entsprechend niedrigeren Kaufpreis oder eine zusätzliche Absicherung durch eigenes Kapital.
• Zusätzliche Unterlagen: Notarieller Verrentungsvertrag, versicherungsmathematische Berechnung der Leibrente (auf Basis der Sterbetabelle des Statistischen Bundesamtes), Nachweis der Grundbucheintragungen.

Praxiserfahrung aus unserer Beratung

Ein selbstständiger Web-Designer aus Neukölln erhielt wegen schwankender Einnahmen in den Vorjahren keinen regulären Bankkredit. Er einigte sich mit dem Eigentümer einer Dachgeschosswohnung auf einen Notar-Mietkauf über 8 Jahre: 40 % der monatlichen Warmmiete flossen als direkte Tilgung an den Eigentümer. Nach 8 Jahren stand eine Restsumme von 180.000 € aus. Da seine Selbstständigkeit inzwischen etabliert war und die bereits angetilgte Summe von der Bank voll als Eigenkapital anerkannt wurde, konnten wir die verbleibende Restsumme mühelos über eine Geschäftsbank zu Top-Konditionen refinanzieren.

Checkliste: Diese Absicherungen sind beim Mietkauf Pflicht

1. Notarielle Beurkundung (§ 311b BGB): Ein einfacher privatschriftlicher Mietkaufvertrag ist rechtlich unwirksam.
2. Eintragung der Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB): Sichert den Käufer im Grundbuch gegen Weiterverkauf oder Insolvenz des Verkäufers ab.
3. Exakte Trennung im Vertrag: Ausweisung von Kaltmiete, Nebenkosten und dem genauen Tilgungsanteil.
4. Gutachten zum Verkehrswert: Verhindert, dass der vereinbarte Mietkaufpreis überzogen ist.

Fazit: Mietkauf prüfen, Bankalternative vergleichen

Mietkauf und Leibrente sind interessante Sonderwege am Berliner Immobilienmarkt, aber keineswegs ein Selbstläufer. Vor jedem Abschluss sollte geprüft werden, ob eine klassische Baufinanzierung (ggf. unter Einbindung von IBB- oder KfW-Mitteln) nicht die sicherere und günstigere Alternative darstellt.

Sie überlegen, eine Immobilie per Mietkauf zu erwerben oder benötigen eine Nachfinanzierung für die Restsumme?

Sprechen Sie uns an – wir bewerten die Verträge finanzierungstechnisch, vergleichen die Kosten mit einer klassischen Baufinanzierung und finden die beste Lösung für Sie!