Immobilien-Transfer im Kiez: Wie Eltern ihren Kindern den Traum vom Berliner Eigentum erfüllen

Bei den Quadratmeterpreisen in der Bundeshauptstadt stehen junge Angestellte, Berufseinsteiger oder junge Familien oft vor derselben Hürde: Das Gehalt reicht aus, um eine monatliche Kreditrate zu bedienen, aber das mühsam angesparte Eigenkapital hinkt den gestiegenen Kaufpreisen hinterher.

Immer häufiger schalten sich deshalb die Eltern ein. Das Senior-to-Junior-Modell nutzt das Vermögen oder das unbelastete Immobilieneigentum der Elterngeneration, um den Kindern den Start in Berliner Eigentum zu ermöglichen.

Die 3 gängigsten Generationen-Modelle in der Praxis

1. Die Eigenkapital-Schenkung / das Verwandtendarlehen

Die Eltern gewähren ein zinsloses oder zinsgünstiges Darlehen bzw. schenken den Betrag für die Kaufnebenkosten (Freibetrag für Kinder: 400.000 € pro Elternteil alle 10 Jahre).

2. Die Zusatz-Grundschuld auf das Elternhaus

Verfügen die Eltern über eine abbezahlte Immobilie (z. B. ein Einfamilienhaus im Berliner Umland oder im Bundesgebiet), kann darauf eine Teil-Grundschuld als Zusatzsicherheit für die Bank der Kinder eingetragen werden. Das ersetzt das fehlende Eigenkapital zu 100 %.

3. Gemeinsame Antragstellung (Eltern als Mitdarlehensnehmer)

Reicht das Einkommen des Kindes noch nicht ganz aus (z. B. während der Probezeit oder Selbstständigkeit im Nebenerwerb), treten die Eltern als zweite Hauptdarlehensnehmer in den Vertrag ein.

Unterlagen-Struktur bei der Generations-Finanzierung

Damit die Bank den Antrag zügig bearbeitet, müssen die Unterlagen aller Beteiligten sauber aufbereitet vorliegen:

Unterlagen der Kinder (Käufer)

• Selbstauskunft
• Renteninfo
• Vermögensnachweise
• Kreditverträge (wenn vorhanden)
• Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate, Arbeitsvertrag (ideal außerhalb der Probezeit).
• Personalausweis, Schufa-Auskunft.
• Objektunterlagen der Berliner Wunschimmobilie:
  • Grundbuch und Flurkarte
  • Teilungserklärung + Anlagen + Aufteilungsplan
  • Grundriss
  • Wohnflächenberechnung
  • Fotos innen und außen
  • Energieausweis

Unterlagen der Eltern (Unterstützer / Bürgen)

• Schenkungsvertrag bzw. formloser Verwandtendarlehensvertrag.
• Bei Zusatzsicherheit auf Elternimmobilie: Grundbuchauszug des Elternhauses, Gebäudeversicherungsschein, Wertsatzung/Brandkassennachweis.
• Bei Mitdarlehensnehmerschaft: Gehalts- oder Rentennachweise der Eltern sowie aktuelle Vermögensaufstellung.

Praxiserfahrung aus unserer Beratung

Eine 28-jährige Marketing-Managerin wollte eine 2-Zimmer-Wohnung in Friedrichshain für 290.000 € kaufen. Ihre Ersparnisse reichten exakt für die Kaufnebenkosten, jedoch nicht für einen günstigen Beleihungsauslauf. Die abbezahlte Eigentumswohnung ihrer Eltern in Potsdam diente der Bank als Zusatzsicherheit in Höhe von 50.000 €. Das Ergebnis: Das Kreditinstitut stufte das Darlehen der Tochter in die beste Zinskategorie ein – ohne dass die Eltern eigenes Bargeld aufwenden mussten.