Als Mieter zum Eigentümer: Wie Sie sich Ihre Mietwohnung vor dem Investor sichern

In Berlin schützt § 250 BauGB (die sogenannte Umwandlungsverordnung) Mieterinnen und Mieter vor der flächendeckenden Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Dennoch kommt es vor, dass bewohnte Mietwohnungen – etwa weil die Umwandlung bereits vor Inkrafttreten der Verordnung erfolgte oder eine Ausnahme vorliegt – den bisherigen Mietern zum Kauf angeboten werden.

Für Sie als Mieter ist das oft die einmalige Chance, Ihre gewohnte Wohnung im Kiez zu erwerben – meist sogar unter dem freien Marktwert.

Gesetzliches Vorkaufsrecht & Kündigungsschutz

Wer in Berlin eine umgewandelte Mietwohnung bewohnt, genießt besonderen Schutz:

• Gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB): Wird Ihre Mietwohnung erstmals an einen Dritten verkauft, haben Sie das Recht, zu denselben Bedingungen in den Kaufvertrag einzusteigen.
• Sperrfrist bei Eigenbedarf: Kauft ein fremder Investor die Wohnung, greift in Berlin eine erweiterte Kündigungsschutz-Sperrfrist von bis zu 10 Jahren, bevor wegen Eigenbedarfs gekündigt werden kann.

Zwei Szenarien beim Kauf der eigenen Mietwohnung

Szenario 1: Kauf zur Eigennutzung

Sie nutzen Ihr Vorkaufsrecht und erwerben die Wohnung, in der Sie bereits wohnen. Ihr Arbeitsplatz in Berlin sichert Ihr Gehalt.

• Der unschätzbare Bank-Vorteil: Sie kennen das Objekt bis ins kleinste Detail. Es gibt keine bösen Überraschungen bei der Bausubstanz. Zudem fällt die bisherige Kaltmiete nahtlos weg und wird durch die Kreditrate ersetzt.
• Erforderliche Unterlagen: Bisheriger Mietvertrag, Verkaufsangebot/Kaufvertragsentwurf, Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, 3 Gehaltsnachweise, Schufa-Auskunft, Nachweis Eigenkapital.

Szenario 2: Kauf als Kapitalanlage / Untervermietung

Sie erwerben die Wohnung über Ihr Vorkaufsrecht, planen aber (z. B. wegen eines berufsbedingten Umzugs), die Wohnung befristet unterzuvermieten oder perspektivisch als Anlage zu halten.

• Die Herausforderung: Die Bank prüft die nachhaltig erzielbare Miete im Rahmen der Mietpreisbremse und des Berliner Wohnungsmarkts.
• Zusätzliche Unterlagen: Nachweis über geplante Kaltmiete, Mietwertgutachten oder Auszug aus dem Berliner Mietspiegel.

Praxiserfahrung aus unserer Beratung

Ein Mieter in Schöneberg erhielt von seinem Vermieter das Angebot, seine 68-qm-Altbauwohnung für 240.000 € zu kaufen. Auf dem freien Markt wäre die Wohnung für mindestens 320.000 € gehandelt worden. Da der Kunde nur wenig Erspartes für die Nebenkosten besaß, rechneten wir der Bank den enormen Sicherheitsabschlag (den hohen Marktwert gegenüber dem Kaufpreis) vor. Die Bank akzeptierte den kaufpreisübersteigenden Marktwert als Eigenkapitalersatz – die Finanzierung gelang zu 100 %.