Wann droht die rückwirkende Aberkennung der Sonder-AfA (§ 7b EStG)?

Die Sonderabschreibung nach § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) zählt zu den attraktivsten Instrumenten für den Aufbau von Immobilienvermögen. Der Gesetzgeber gewährt diese hohe steuerliche Förderung jedoch nicht bedingungslos: Sie ist an die klare Zweckbestimmung gebunden, dauerhaft bezahlbaren Wohnraum auf dem Mietmarkt bereitzustellen.

Verstößt ein Investor innerhalb der gesetzlichen Überwachungsfrist gegen die Vorgaben der entgeltlichen Überlassung, sieht das Gesetz eine harte Sanktion vor: Die Sonder-AfA wird für alle vergangenen Jahre rückwirkend versagt und nachversteuert.

Der gesetzliche Tatbestand der Rückforderung (§ 7b Abs. 4 EStG)

Gemäß § 7b Abs. 4 EStG greift die rückwirkende Aberkennung der Sonderabschreibung, wenn innerhalb des Jahres der Anschaffung oder Fertigstellung sowie in den darauffolgenden neun Kalenderjahren einer der folgenden Tatbestände eintritt:

1. Nutzung zu eigenen Wohnzwecken: Die Wohnung wird vom Eigentümer selbst bezogen oder nahestehenden Angehörigen mietfrei bzw. ohne zivilrechtlich wirksamen Mietvertrag überlassen.
2. Überlassung zur unentgeltlichen Nutzung: Jede Form der Vergabe ohne angemessenes Entgelt führt zur Verletzung der Fördervoraussetzungen.
3. Zweckentfremdung & Kurzzeitvermietung: Die Nutzung als Ferienwohnung, die tageweise Vermietung an wechselnde Gäste (z. B. über Buchungsplattformen) oder die Umwandlung in gewerbliche Räume (z. B. Büro, Praxis).
4. Veräußerung an einen Eigennutzer: Wird die Immobilie innerhalb der 10-Jahres-Frist an einen Käufer veräußert, der das Objekt selbst bezieht oder aus dem Mietmarkt nimmt.

Welche Ausnahmen und Sonderfälle gibt es?

Das Steuerrecht unterscheidet sehr genau zwischen schädlichen Verwendungsänderungen und unverschuldeten Marktgeschehnissen:

🟢 Unschädlich (Die Sonder-AfA bleibt erhalten):

• Verkauf an einen Investor: Veräußern Sie die Wohnung innerhalb der 10 Jahre an einen anderen Kapitalanleger, der das bestehende Mietverhältnis fortführt, bleibt die bisher von Ihnen in Anspruch genommene Sonder-AfA unangetastet.
• Unverschuldeter Leerstand: Steht die Wohnung nach einem Mieterwechsel vorübergehend leer, ist dies unschädlich – sofern der Eigentümer aktive und nachweisbare Vermietungsbemühungen (z. B. Maklerbeauftragung, Inserate) vorlegen kann.

🔴 Schädlich (Gefahr der Rückforderung):

• Aufgabe der Vermietungsabsicht: Die Umwandlung in eine selbstgenutzte Zweitwohnung oder das Brachliegenlassen der Immobilie ohne Nachweis von Vermietungsbemühungen.

Die steuerlichen Folgen einer rückwirkenden Aberkennung

Tritt ein schädlicher Tatbestand nach § 7b Abs. 4 EStG ein, wird der Steuerbescheid des Erstjahres sowie aller Folgejahre gemäß § 175 Abgabenordnung (AO) rückwirkend geändert.

Das Finanzamt fordert die durch die Sonder-AfA eingesparten Steuerbeträge nach. Zudem werden auf diese Nachzahlungsbeträge Nachzahlungszinsen gemäß § 233a AO festgesetzt.

Praxis-Bezug Halstenbek: Rechtssicherheit durch vorausschauende Vertragsgestaltung

An unserem Referenzprojekt in Halstenbek (Kreis Pinneberg) zeigen wir, wie Investoren das Risiko einer rückwirkenden Aberkennung von Beginn an wirksam ausschalten:

• Strikte Mietvertragsgestaltung: Mietverträge werden als dauerhafte Wohnraummietverträge nach den Vorschriften des BGB aufgesetzt. Kurzzeitnutzungen oder gewerbliche Zwischenvermietungen werden ausgeschlossen.
• Dokumentationssystem für den Eigentümer: Sämtliche Nachweise über Mieteingänge, Nebenkostenabrechnungen und Mietverträge werden lückenlos digital erfasst.
• Vorsorge bei Wiederverkauf: Soll die Immobilie vor Ablauf der 10 Jahre veräußert werden, wird vertraglich sichergestellt, dass der Erwerber den Mietvertrag übernimmt und die Fortführung der Vermietung garantiert.

Wichtige Abstimmung mit Ihrem Steuerberater

Rechtlicher Hinweis: Die Beachtung und Überwachung der 10-jährigen Vermietungspflicht ist Gegenstand der jährlichen Steuererklärung. Sollte sich in Ihren Lebensverhältnissen eine Änderung abzeichnen (z. B. geplante Eigennutzung oder Verkauf), muss dies vorab mit Ihrem Steuerberater abgestimmt werden, um steuerliche Schock-Nachzahlungen zu vermeiden.

Unser Rundum-Service für Investoren

Wir sichern Ihr Investment nicht nur beim Kauf, sondern über die gesamte Haltedauer ab:

1. Erstklassige Objekte in gefragten Mietlagen: Nachhaltige Neubauimmobilien (z. B. in Halstenbek), die dank hoher Nachfrage eine durchgehende Vermietbarkeit garantieren.
2. Passgenaue Finanzierungsstrukturen: Abstimmung der Zinsbindungs- und Tilgungsfristen auf die 10-jährige Haltefrist des Steuerrechts.
3. Aufbereitete Unterlagen für das Steuerbüro: Bereitstellung aller relevanten Vertragsunterlagen und Konformitätsnachweise zur direkten Übergabe an Ihren Steuerberater.