Die 10-jährige Vermietungspflicht & ortsübliche Miete
Die 10-jährige Vermietungspflicht & ortsübliche Miete
Welche Mietpreis-Grenzen Investoren bei § 7b EStG einhalten müssen
Die Sonderabschreibung nach § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) ermöglicht Investoren über vier Jahre hinweg erhebliche Steuereinsparungen von jeweils 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Allerdings knüpft der Gesetzgeber diese Förderung an eine klare soziale Bedingung: Der neu geschaffene Wohnraum muss langfristig dem Mietwohnungsmarkt zur Verfügung stehen.
Wer gegen die 10-jährige Vermietungspflicht verstößt oder die Miete steuerrechtlich falsch ansetzt, riskiert die rückwirkende Aberkennung aller Steuervorteile inklusive Nachzahlungszinsen.
Die 10-jährige Vermietungspflicht im Gesetz (§ 7b Abs. 4 EStG)
Gemäß § 7b Abs. 4 EStG muss die geförderte Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und in den folgenden neun Jahren (insgesamt 10 Kalenderjahre) entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden.
| Verwendungsform | Steuerliche Beurteilung | Konsequenz für § 7b EStG |
|---|---|---|
| Dauerhafte Fremdvermietung | Reguläre Wohnraumvermietung | ✅ Voll förderfähig. |
| Eigennutzung | Selbstnutzung durch Eigentümer oder nahe Angehörige (ohne Mietvertrag) | ❌ Rückwirkender Verfall der gesamten Sonder-AfA. |
| Kurzzeitvermietung / Ferienwohnung | Vermietung an wechselnde Feriengäste oder möbliertes Wohnen auf Zeit | ❌ Nicht förderfähig (keine dauerhafte Wohnraumversorgung). |
| Leerstand | Unverschuldeter Leerstand bei aktiver Mietersuche | ✅ Unschädlich, sofern Vermietungsabsicht nachgewiesen wird. |
Die Mietpreis-Grenzen: Zwischen Untergrenze und Mietpreisbremse
Neben der reinen Nutzungsdauer prüft das Finanzamt sehr genau die Höhe der angesetzten Miete. Hier müssen Investoren zwei rechtliche Leitplanken beachten:
1. Die steuerliche Mindestmiete (§ 21 Abs. 2 EStG)
Um den vollen Werbungskostenabzug (inklusive aller Abschreibungen) zu erhalten, muss die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen.
- Unter 50 %: Die Vermietung wird steuerlich in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Die Sonder-AfA wird anteilig gekürzt.
- Zwischen 50 % und 66 %: Eine Totalüberschuss-Prognose ist erforderlich, um den vollen Werbungskostenabzug zu sichern.
2. Ortsübliche Miete & Zinsniveau
Besonders bei Neubauten im Hamburger Speckgürtel gilt: Wer weit unter Wert vermietet (z. B. an Verwandte), gerät schnell in den kritischen Bereich unter 66 %. Wer hingegen extrem hoch vermietet, muss die lokalen Vorgaben der Mietpreisbremse (§ 556d BGB) wahren.
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Praxisbeispiel Halstenbek: Mietkalkulation für maximale Steuersicherheit
Wie die Mietplanung in der Praxis rechtssicher aufgesetzt wird, zeigt unser Referenzprojekt in Halstenbek (Kreis Pinneberg):
Projektbeispiel einer Neubauwohnung in Halstenbek (80 m² Wohnfläche):
- Ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel/Markt): 14,50 € / m² nettokalt (= 1.160 € / Monat)
- Steuerliche Mindestmiete (66 %-Grenze): 9,57 € / m² nettokalt (= 765,60 € / Monat)
- Tatsächlich vereinbarte Miete: 13,80 € / m² nettokalt (= 1.104 € / Monat)
Auswertung für den Anleger:
- Rechtssicherheit bei der Steuer: Mit 95 % der ortsüblichen Miete liegt das Objekt weit über der kritischen 66 %-Grenze des § 21 Abs. 2 EStG.
- Voller Erhalt der Sonder-AfA: Die jährliche Sonder-AfA von 16.000 € (bei 320.000 € maximaler Bemessungsgrundlage) bleibt über die gesamten 4 Jahre vollumfänglich erhalten.
- Mietvertragliche Absicherung: Der Mietvertrag wurde auf unbestimmte Zeit mit einer dauerhaften Wohnnutzungsvereinbarung geschlossen.
Wichtige Abstimmung mit Ihrem Steuerberater
Rechtlicher Hinweis: Das Finanzamt verlangt im Rahmen der jährlichen Einkommensteuererklärung den Nachweis der Vermietung (Mietverträge, Kontoauszüge über Mieteingänge).
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