Baukostenobergrenze bei § 7b EStG
Baukostenobergrenze bei § 7b EStG
Die 5.200 €/m²-Falle und wie Sie sie vermeiden
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG bietet Immobilieninvestoren erhebliche steuerliche Anreize für den Bau oder Kauf neuer Mietwohnungen. Doch um in den Genuss der bis zu 20-prozentigen Sonder-AfA über vier Jahre zu kommen, stellt der Gesetzgeber eine strenge Hürde auf: die Baukostenobergrenze von 5.200 € pro Quadratmeter Wohnfläche.
In diesem Beitrag klären wir auf, warum diese Obergrenze eine sogenannte „Ausschlussgrenze“ ist, wie die Kosten pro Quadratmeter exakt berechnet werden und welche Fallstricke Investoren in den ersten Jahren nach dem Kauf drohen.
Was bedeutet die Baukostenobergrenze von 5.200 €/m²?
Für alle Baumaßnahmen, deren Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt bzw. getätigt wird, gilt die gesetzliche Baukostenobergrenze von 5.200 € je Quadratmeter Wohnfläche.
Diese Grenze legt fest, wie teuer die reinen Gebäudeherstellungs- oder Anschaffungskosten pro Quadratmeter Wohnfläche maximal sein dürfen. Die reinen Grundstückskosten (Grund und Boden) fallen nicht unter diese Regelung und werden aus der Berechnung herausgerechnet.
Der gravierendste Fallstrick aus der Praxis: Die 5.200 €/m² sind keine Kappungsgrenze, sondern eine Ausschlussgrenze. Überschreiten die relevanten Anschaffungs- oder Herstellungskosten diesen Betrag auch nur um einen einzigen Euro (z. B. 5.201 €/m²), erlischt der Anspruch auf die Sonderabschreibung für das gesamte Objekt rückwirkend und zu 100 Prozent!
Wie wird die Baukostenobergrenze pro Quadratmeter berechnet?
Zur Ermittlung der Baukosten je Quadratmeter werden die gesamten förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten durch die maßgebliche Nutzfläche dividiert. Hierbei dürfen Investoren nach den Vorgaben der Finanzverwaltung zwischen zwei Ermittlungsmethoden wählen:
- Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV): Einbeziehung der Wohnfläche zuzüglich berücksichtigungsfähiger Neben- und Zubehörräume (z. B. Keller- oder Trockenräume).
- Berechnung nach der Bruttogrundfläche (DIN 277): Heranziehung der Gesamtfläche aller Grundrissebenen des Bauwerks.
Diese Flexibilität bei der Flächenermittlung rettet in der Praxis häufig knapp kalkulierte Projekte im hochpreisigen Hamburger Immobilienmarkt.
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Vorsicht bei nachträglichen Kosten in den ersten 3 Jahren!
Ein von Anlegern häufig unterschätztes Risiko betrifft nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Wer in den ersten drei Kalenderjahren nach dem Jahr der Fertigstellung oder Anschaffung zusätzliche Baumaßnahmen durchführt (z. B. nachträgliche Sonderausstattungen, Anbauten oder hochwertige Ausbauten), riskiert den nachträglichen Verlust der gesamten Förderung.
Führen diese nachträglichen Kosten dazu, dass die Grenze von 5.200 €/m² nachträglich gerissen wird, muss die Sonderabschreibung für alle bereits vergangenen Jahre vom Finanzamt rückwirkend rückgängig gemacht und verzinst nachveranlagt werden.
Praxiserfahrung & BMF-Quelle
In unserer täglichen Praxis bei der Einwertung von Neubauprojekten im Raum Hamburg und Schleswig-Holstein (wie in Ahrensburg, Pinneberg oder Flensburg) sehen wir immer wieder, wie knapp die Kalkulationen aufgrund der gestiegenen Baukosten ausfallen. Besonders Sonderausstattungen oder eine unbedachte Kaufpreisaufteilung zwischen Grundstück und Gebäude führen ohne Vorabprüfung schnell zum Überschreiten der Obergrenze.
Offizielle Quelle: Die genauen Vorgaben zur Prüfung der Baukostenobergrenze und den Rechtsfolgen bei nachträglicher Überschreitung sind im BMF-Schreiben vom 21. Mai 2025 (GZ: IV C3-S 2197/00009/011/024) unter Abschnitt I.7 (Randnummern 48 bis 52) sowie Abschnitt I.11.2 (Randnummern 77 bis 79) geregelt.
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Um das Risiko einer versagten Sonderabschreibung auszuschließen, ist eine exakte rechnerische Vorabprüfung unerlässlich. Da die Beurteilung im Einzelfall stark von Ihren persönlichen Einkünften und der vertraglichen Ausgestaltung abhängt, empfehlen wir jedem Kunden nachdrücklich, sich vor dem Kauf von einem Steuerberater individuell beraten zu lassen.
Als regional verwurzelter Immobilienpartner verfügen wir regelmäßig über Zugriff auf geeignete Bauträger- und Neubauobjekte in und um Hamburg sowie im gesamten Raum Schleswig-Holstein, bei denen die Einhaltung der Baukostenobergrenze gemäß § 7b EStG bereits im Vorfeld detailliert geprüft und nachgewiesen werden kann.