Wie viel Baukosten können Sie maximal absetzen?

Während die Baukostenobergrenze von 5.200 €/m² festlegt, ob ein Objekt überhaupt förderfähig ist, regelt die Förderhöchstbemessungsgrundlage von 4.000 €/m², von welcher Summe die 5-prozentige Sonderabschreibung tatsächlich berechnet werden darf.

In diesem Beitrag erfahren Sie anhand konkreter Berechnungen, wie die Bemessungsgrundlage ermittelt wird und wie sich der maximal erzielbare Steuervorteil über die ersten vier Jahre gestaltet.

Was ist der Unterschied zwischen Baukostenobergrenze und Bemessungsgrundlage?

Diese zwei Zahlen sorgen in der Praxis oft für Verwirrung bei Immobilienanlegern:

1. 5.200 €/m² (Baukostenobergrenze): Werden diese Herstellungs-/Anschaffungskosten pro m² überschritten, verfällt die Förderung zu 100 %.
2. 4.000 €/m² (Höchstbemessungsgrundlage): Liegen die tatsächlichen Baukosten zwischen 4.000 € und 5.200 € pro m², ist das Objekt zwar förderfähig, die Sonderabschreibung wird jedoch maximal von 4.000 € pro m² berechnet.

Liegen die tatsächlichen Baukosten unter 4.000 €/m², bilden die realen Kosten die Grundlage der Abschreibung.

Berechnungsbeispiel aus der Praxis

Ein Investor erwirbt eine neu errichtete Mietwohnung in Elmshorn (Schleswig-Holstein) mit 80 m² Wohnfläche.

• Reine Gebäudekosten (ohne Grund & Boden): 360.000 €
• Baukosten pro m²: 360.000 € / 80 m² = 4.500 €/m²

Prüfung:

1. Baukostenobergrenze (5.200 €/m²): Mit 4.500 €/m² liegt das Objekt unterhalb der Obergrenze. Das Objekt ist zu 100 % förderfähig!
2. Bemessungsgrundlage: Da 4.500 € über der Höchstgrenze von 4.000 € liegen, wird die Sonder-AfA auf 4.000 €/m² gekappt.
3. Maximale Bemessungsgrundlage: 80 m² × 4.000 € = 320.000 €

Sonderabschreibung über 4 Jahre:

• Pro Jahr (5 % von 320.000 €): 16.000 €
• Gesamte Sonder-AfA in 4 Jahren: 64.000 € (zusätzlich zur regulären Gebäude-AfA!)

Praxiserfahrung & BMF-Quelle

In unserer Beratungspraxis in der Metropolregion Hamburg beobachten wir oft, dass Anleger den verbleibenden Gebäude-Restbuchwert ab dem 5. Jahr vernachlässigen. Die nicht in den ersten 4 Jahren ausgeschöpfte Bemessungsgrundlage sowie die Kosten oberhalb von 4.000 €/m² gehen nicht verloren – sie werden über die restliche Nutzungsdauer über die reguläre AfA weiter abgeschrieben.

Offizielle Quelle: Die genaue Ermittlung der Bemessungsgrundlage und die Berechnungslogik sind im BMF-Schreiben vom 21. Mai 2025 (GZ: IV C3-S 2197/00009/011/024) im Abschnitt I.8 (Randnummern 53 bis 60) sowie Abschnitt I.9.2 (Randnummern 62 bis 64) verbindlich festgelegt.

Ihr Partner für renditestarke Objekte in Norddeutschland

Um das volle Steuereinsparpotenzial bei optimaler Kaufpreisaufteilung auszuschöpfen, erfordert jedes Investment eine präzise mathematische und steuerliche Strukturierung. Wir empfehlen allen Kaufinteressenten ausdrücklich, die individuelle Steuerberechnung von einem qualifizierten Steuerberater prüfen zu lassen.

Durch unser regionales Netzwerk verfügen wir regelmäßig über Zugriff auf passende Neubau- und Vermietungsobjekte in Hamburg und Schleswig-Holstein, deren Kaufpreise ideal auf die maximale Ausnutzung der 4.000-€/m²-Bemessungsgrundlage abgestimmt sind.