Dachausbau & Konversion: Wie entsteht eine „neue Wohnung“ im Sinne des § 7b EStG?

Um die Sonderabschreibung nach § 7b EStG zu nutzen, müssen Investoren nicht zwingend ein neues Gebäude auf der unbebauten Wiese errichten. Auch die Nachverdichtung im Bestand – etwa durch Dachgeschossausbauten, Aufstockungen oder die Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnraum – ist steuerlich hochattraktiv.

In diesem Beitrag erklären wir, wann das Finanzamt eine Wohnung rechtlich als „neu“ anerkennt und warum reine Sanierungen oder Modernisierungen bestehenden Wohnraums von der Förderung ausgeschlossen sind.

Welche Maßnahmen schaffen eine „neue Wohnung“?

Nach den Regeln der Finanzverwaltung entsteht eine begünstigte neue Mietwohnung i. S. d. § 7b EStG durch:

• Neubau von Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern.
• Aus- oder Umbau von bestehenden Gebäudeflächen (insbesondere Dachgeschossausbauten oder Teilung bestehender Wohnflächen).
• Aufstockung oder Anbau auf oder an einem bestehenden Gebäude mit Flächenerweiterung.
• Umnutzung / Konversion von bisher nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen (z. B. Umgestaltung von gewerblich genutzten Flächen wie Büros).

Abgrenzung: Warum Modernisierung & Sanierung nicht ausreichen

Ein häufiger Irrtum bei Altbau-Investoren: Wer eine bestehende, in die Jahre gekommene Mietwohnung aufwendig saniert oder modernisiert, erhält keine Sonderabschreibung nach § 7b EStG.

Begründung: Es wird dadurch kein neuer Wohnraum geschaffen, der bisher nicht vorhanden war. Das gilt selbst dann, wenn die Sanierung mit sehr hohen Kosten verbunden ist oder vorhandener Wohnraum erweitert wird.

Wichtige Ausnahme: War vor Durchführung der Maßnahme keine den rechtlichen Anforderungen entsprechende Wohnung vorhanden (z. B. völlig unnutzbare Substanz), kann durch die Sanierung erstmals eine neue Wohnung im Sinne des § 7b EStG entstehen.

Praxiserfahrung & BMF-Quelle

Gerade in stark verdichteten Lagen in Hamburg (z. B. Altona, Eimsbüttel oder Hamburg-Nord) sowie in den Städten Schleswig-Holsteins (z. B. Kiel, Lübeck oder Flensburg) ist die Dachaufstockung oder Bürokonversion eine gefragte Strategie zur Wohnraumschaffung. Aus der Praxis wissen wir: Entscheidend ist, dass die neu geschaffene Einheit bewertungsrechtlich alle Kriterien einer selbstständigen Wohnung erfüllt (eigenständige Haushaltsführung, eigener Zugang, Bad/WC und Kochgelegenheit).

Offizielle Quelle: Die genaue Abgrenzung der „neuen Wohnung“ sowie Praxisbeispiele zur Umnutzung von Gewerbeflächen sind im BMF-Schreiben vom 21. Mai 2025 (GZ: IV C3-S 2197/00009/011/024) unter Abschnitt I.4.3 (Randnummern 25 bis 30, insb. Beispiel 2) detailliert geregelt.

Ihr Partner für Nachverdichtung & Konversion in Norddeutschland

Projekte zur Wohnraumschaffung im Bestand bieten hervorragende Renditechancen, stellen jedoch hohe Anforderungen an die steuerliche Nachweisführung und Baukostenabgrenzung. Da individuelle steuerliche Verhältnisse stets maßgebend sind, empfehlen wir jedem Kunden ausdrücklich, sich vor dem Kauf oder Baubeginn intensiv mit einem qualifizierten Steuerberater abzustimmen.

Als erfahrener Immobilienpartner haben wir regelmäßig Zugriff auf entsprechende Aufstockungs-, Umwandlungs- und Bauträgerobjekte in und um Hamburg sowie in ganz Schleswig-Holstein, welche die rechtlichen Kriterien einer neuen Mietwohnung nach § 7b EStG erfüllen.