§ 7b EStG & degressive AfA kombinieren
§ 7b EStG & degressive AfA kombinieren
Maximaler Steuervorteil im Rechenbeispiel
Durch das Wachstumschancengesetz stehen Immobilieninvestoren in Deutschland gleich zwei gewaltige steuerliche Hebel zur Verfügung: Die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG (5 % p. a. über 4 Jahre) sowie die wiedereingeführte degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG (5 % vom jeweiligen Restwert).
Das Entscheidende für Kapitalanleger: Beide Abschreibungsmethoden dürfen miteinander kombiniert werden. Dadurch lassen sich in den ersten Jahren enorme steuerliche Verlustzuweisungen erzielen, die das zu versteuernde Einkommen spürbar senken und die Liquidität des Investments drastisch verbessern.
Die beiden Abschreibungsbausteine im Überblick
Wer ein förderfähiges Neubauobjekt (EH 40 mit QNG-Siegel) erwirbt oder baut, nutzt das Maximum aus dem Steuerrecht:
| Abschreibungsart | Gesetzliche Grundlage | Abschreibungssatz | Bemessungsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Degressive AfA | § 7 Abs. 5a EStG | 5 % p. a. | Restwert des Gebäudes (fällt jährlich leicht) |
| Sonder-AfA (Zusatz) | § 7b EStG | 5 % p. a. (über 4 Jahre) | Max. 4.000 €/m² Wohnfläche (konstant) |
| Effekt im 1. Jahr | Kombination | 10 % Gesamtabschreibung | Auf die förderfähigen Gebäudekosten |
Hinweis zur degressiven AfA: Ab dem 5. Jahr (oder sobald die lineare Abschreibung von 3 % günstiger wird) kann steuerlich zur linearen AfA (§ 7 Abs. 4 EStG) gewechselt werden.
Praxis-Rechenbeispiel: Eine Eigentumswohnung in Halstenbek
Wie stark dieser Doppeleffekt in der Praxis wirkt, zeigt eine konkrete Berechnung für unser Referenzprojekt in Halstenbek (Kreis Pinneberg).
Ausgangsdaten des Investment-Objekts:
- Wohnfläche: 80 m²
- Kaufpreis inkl. Grundstück & Stellplatz: 440.000 €
- Reine Gebäudekosten (Herstellungskosten): 336.000 €
- Quadratmeterpreis Gebäude: 336.000 € / 80 m² = 4.200 €/m²
- Beurteilung: Liegt unter der Obergrenze von 5.200 €/m² (voll förderfähig). Die Bemessungsgrundlage für § 7b EStG wird bei 4.000 €/m² gekappt (80 m² × 4.000 € = 320.000 €).
Der steuerliche Hebel für den Anleger:
In den ersten 4 Jahren werden insgesamt rund 126.326 € steuerlich geltend gemacht. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42 % (zzgl. Solidaritätszuschlag) entspricht dies einer Steuerersparnis von ca. 55.000 € direkt in den ersten 48 Monaten.
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Wichtige Abstimmung mit Ihrem Steuerberater
Rechtlicher Hinweis: Die genaue Kombination aus degressiver AfA und Sonder-AfA erfordert eine exakte Buchführung und eine rechtssichere Aufteilung von Grund- und Gebäudeanteil im Notarvertrag. Wir bereiten die AfA-Tabellen, Anschaffungsdaten und Objektakten so vor, dass Ihr Steuerberater die optimale Abschreibungsstrategie direkt in Ihre Steuererklärung übernehmen kann.
Unser Rundum-Service: Immobilie, Finanzierung & fertige AfA-Berechnung
Damit Ihr Investment vom ersten Tag an optimal strukturiert ist, bieten wir Ihnen die komplette Betreuung aus einer Hand:
- Top-Neubauimmobilien: Förderfähige Objekte (wie in Halstenbek) mit gesicherter EH-40- und QNG-Zertifizierung.
- Passgenaue Finanzierung: Zinsgünstige Einbindung von KfW-Krediten und Abstimmung der Tilgungsrate auf Ihre Steuervorteile.
- Fertiges Datenpaket für den Steuerberater: Wir stellen Ihrem Steuerbüro eine detaillierte Vorberechnung aller Abschreibungskomponenten zur Verfügung.