10 Jahre Vermietung ohne Fallstricke

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist an eine klare Gegenleistung geknüpft: Der neu geschaffene Wohnraum muss dem Mietwohnungsmarkt dauerhaft zur Verfügung stehen. Wer hier gegen die gesetzlichen Vorgaben verstößt, riskiert die rückwirkende Stornierung aller erhaltenen Steuervorteile nebst Verzinsung.

In diesem Beitrag erläutern wir die 10-jährige Vermietungspflicht, welche Vermietungsformen (wie möbliertes Wohnen oder WG-Konzepte) erlaubt sind und warum Ferienwohnungen strikt von der Förderung ausgeschlossen sind.

Was bedeutet die 10-jährige Nutzungsvoraussetzung?

Die begünstigte Mietwohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und in den darauffolgenden neun Jahren (insgesamt 10-jähriger Nutzungszeitraum) ununterbrochen der entgeltlichen Überlassung zu fremden Wohnzwecken dienen.

Das bedeutet konkret:

• Keine Eigennutzung: Wird die Wohnung selbst bezogen oder unentgeltlich überlassen, liegt keine begünstigte Nutzung vor.
• Teilweise Unentgeltlichkeit: Bei einer verbilligten Vermietung unter den gesetzlichen Grenzen (§ 21 Abs. 2 EStG) wird auch die Sonder-AfA entsprechend gekürzt.
• Unschädlicher Leerstand: Vorübergehender Leerstand verletzt die Frist nicht, sofern die Wohnung weiterhin nachweisbar zur entgeltlichen Vermietung bereitgehalten wird.

Welche Vermietungsformen sind erlaubt – und welche verboten?

Die Nutzung zu Wohnzwecken setzt voraus, dass die Wohnung dazu bestimmt und geeignet ist, Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu ermöglichen.

1. Klassische Dauervermietung (ERLAUBT): Eine unbefristete oder auf mindestens ein Jahr mietvertraglich festgelegte Vermietung ist stets begünstigt. Bei kürzerer Mietdauer (z. B. Vermietung an Studenten oder Praktikanten) muss nachgewiesen werden, dass die Nutzung dem Wohnen und nicht der bloßen Beherbergung dient.
2. Möblierte Vermietung & WG-Konzepte (ERLAUBT): Eine möblierte Vermietung schließt die Förderung nicht aus. Auch in sich abgeschlossene Wohneinheiten mit separat vermieteten Räumen (z. B. WGs oder Senioren-Appartements mit Gemeinschaftsküche) sind förderfähig, sofern die einzelnen Einheiten mindestens 20 m² aufweisen und eigenständigem Wohnen dienen.
3. Ferienwohnungen & Boardinghouses (VERBOTEN): Die Sonder-AfA ist gesetzlich ausgeschlossen, wenn die Wohnung lediglich der vorübergehenden Beherbergung wechselnder Personen dient. Dazu zählen Ferienwohnungen, Hotels, Boardinghouses, Serviced Apartments oder Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb. Das Angebot von Zusatzleistungen wie Wäscheservice oder Verpflegung gilt als starkes Indiz für eine schädliche Beherbergung.

Praxiserfahrung & BMF-Quelle

In dynamischen Mietmärkten wie Hamburg oder den gefragten Universitäts- und Küstenregionen in Schleswig-Holstein (z. B. Kiel, Flensburg, Lübeck) fragen viele Anleger nach flexiblen Vermietungskonzepten. Aus unserer Beratungspraxis wissen wir: Möblierte Vermietung lässt sich hervorragend mit § 7b EStG vereinbaren, solange der Mietvertrag auf dauerhaftes Wohnen ausgerichtet ist. Der Nachweis über die Einhaltung der Vermietungspflicht muss jährlich gegenüber dem Finanzamt erbracht werden.

Offizielle Quelle: Die genauen Kriterien zur entgeltlichen Überlassung, der Abgrenzung zu Beherbergungsbetrieben sowie der Nachweispflicht sind im BMF-Schreiben vom 21. Mai 2025 (GZ: IV C3-S 2197/00009/011/024) unter Abschnitt I.5 (Randnummern 31 bis 37) sowie Abschnitt I.10 (Randnummern 68 bis 71) geregelt.

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Ein rechtssicheres Vermietungskonzept schützt Sie vor bösen Überraschungen bei späteren Betriebsprüfungen. Da individuelle steuerliche Verhältnisse stets maßgebend sind, empfehlen wir jedem Kunden ausdrücklich, die Mietvertragsgestaltung und das geplante Nutzungskonzept vorab mit einem qualifizierten Steuerberater abzustimmen.

Als erfahrener Immobilienpartner haben wir regelmäßig Zugriff auf entsprechende Bauträger- und Vermietungsobjekte in und um Hamburg sowie in ganz Schleswig-Holstein, die sich ideal für eine dauerhafte, ertragreiche und steuerlich abgesicherte Wohnungsvermietung nach § 7b EStG eignen.