§ 7b EStG & Stellplatz-Zuordnung
§ 7b EStG & Stellplatz-Zuordnung
Stellplatz fest der Wohnung zugeordnet: Wie greift die Sonder-AfA nach § 7b EStG?
Beim Erwerb einer Neubauwohnung ist ein Pkw-Stellplatz oder Tiefgaragenplatz im Regelfall fest einer bestimmten Wohneinheit zugeordnet. Für Immobilieninvestoren stellt sich die steuerliche Frage: Wie wird dieser zugeordnete Stellplatz bei der Baukostenobergrenze und der Bemessungsgrundlage der Sonderabschreibung nach § 7b EStG behandelt?
In diesem Beitrag erklären wir die genaue steuerliche Zuordnung eines fest zugewiesenen Stellplatzes und zeigen auf, worauf Erwerber in Norddeutschland achten müssen.
Was gilt, wenn der Stellplatz der Wohnung fest zugeordnet ist?
Nach den bewertungsrechtlichen Grundsätzen und den Vorgaben der Finanzverwaltung gehören Garagen und Tiefgaragenstellplätze, die zusammen mit der Wohnung genutzt werden und mit dieser eine Bewertungseinheit bilden, rechtlich und steuerlich direkt zur Wohnung.
Das hat konkrete Auswirkungen auf die Berechnung der Sonder-AfA:
- Förderfähige Bemessungsgrundlage:
- Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für einen Tiefgaragenstellplatz oder eine im Gebäude integrierte Garage, die der Wohnung zugeordnet ist, fließen in voller Höhe in die förderfähige Bemessungsgrundlage ein.
- Bei einer gemeinschaftlichen Tiefgarage wird der Kostenanteil entsprechend dem Miteigentumsanteil bzw. Nutzflächenanteil der Wohnung zugerechnet.
- Besonderheit bei unüberdachten Außenstellplätzen:
- Ist der der Wohnung zugeordnete Stellplatz ein unüberdachter Stellplatz im Freien, gehört er steuerlich zu den Außenanlagen. Die Kosten für einen unüberdachten Außenstellplatz sind nicht für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG begünstigt, selbst wenn er im Grundbuch oder Mietvertrag fest der Wohnung zugeordnet ist.
- Auswirkung auf die Baukostenobergrenze (5.200 €/m²):
- Zur Prüfung der Baukostenobergrenze werden die Baukosten des Gesamtgebäudes inklusive der integrierten Stellplätze auf die Gesamtfläche verteilt.
- Überdachung und Garagen im Gebäude fließen in die Gesamtkosten ein, während reine Außenstellplätze herausgerechnet werden müssen.
Miete und Nutzung: Das müssen Vermieter beachten
Damit die Aufwendungen für den zugeordneten Stellplatz reibungslos über § 7b EStG abgeschrieben werden können, muss der Stellplatz gemeinsam mit der Wohnung dem Mieter zur entgeltlichen Nutzung überlassen werden.
- Gemeinsamer Mietvertrag: Der Stellplatz sollte im selben Mietvertrag wie die Wohnung überlassen werden.
- Separater Stellplatz-Mietvertrag: Wird der Stellplatz separat an einen Dritten (Nicht-Mieter der Wohnung) vermietet, dient dieser Teil nicht mehr direkt fremden Wohnzwecken der Hauptwohnung, was zu steuerlichen Abgrenzungen führen kann.
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Praxiserfahrung & BMF-Quelle
In Bauträgerprojekten in Hamburg und im Hamburger Umland (z. B. Ahrensburg, Norderstedt, Pinneberg, Wedel) werden Stellplätze in Tiefgaragen meist als Sondernutzungsrecht oder Miteigentumsanteil fest der Eigentumswohnung zugewiesen. Aus unserer Beratungspraxis wissen wir: Sofern es sich um überdachte Stellplätze/Tiefgaragen handelt, lassen sich deren Baukosten hervorragend in die förderfähige Bemessungsgrundlage (bis zu 4.000 €/m² Wohnfläche) einbinden.
Offizielle Quelle: Die Festlegungen zur Behandlung von Garagen und Stellplätzen als Teil der Bewertungseinheit der Wohnung sowie deren Einbeziehung in die Bemessungsgrundlage basieren auf dem BMF-Schreiben vom 21. Mai 2025 (GZ: IV C3-S 2197/00009/011/024) unter Abschnitt I.4.2 (Randnummer 24), Abschnitt I.6 (Randnummern 42 bis 45) und Abschnitt I.8.1 (Randnummern 53 bis 54).
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Die saubere Zuordnung und vertragliche Trennung von Wohnraum-, Stellplatz- und Grundbuchkosten entscheidet maßgeblich über Ihre steuerliche Abschreibungshöhe. Da individuelle steuerliche Verhältnisse stets maßgebend sind, empfehlen wir jedem Kunden ausdrücklich, sich vor dem Kauf intensiv mit einem qualifizierten Steuerberater abzustimmen.
Als erfahrener Immobilienpartner verfügen wir regelmäßig über Zugriff auf entsprechende Bauträger- und Neubauobjekte in und um Hamburg sowie in ganz Schleswig-Holstein, bei denen die Zuordnung von Tiefgaragen- und Stellplatzanteilen im Sinne des § 7b EStG rechtssicher vorbereitet ist.