Verkauf innerhalb von 10 Jahren: Wann droht die rückwirkende Aberkennung bei § 7b EStG?

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist an eine 10-jährige Nutzungspflicht gekoppelt. Wer seine geförderte Immobilie innerhalb dieses 10-jährigen Nutzungszeitraums veräußert oder dem Mietwohnungsmarkt entzieht, muss unter Umständen alle erhaltenen Steuervorteile zurückzahlen – und zwar verzinst.

In diesem Beitrag erklären wir, wann ein Verkauf schädlich ist, welche wichtigen Ausnahmen gelten und wie Sie teure Zinsfallen vermeiden.

Wann führt ein Verkauf zur Rückgängigmachung der Sonder-AfA?

Grundsätzlich gilt: Wird eine begünstigte Wohnung innerhalb des zehnjährigen Nutzungszeitraums veräußert, droht die rückwirkende Stornierung der Inanspruchnahme. Der Gesetzgeber unterscheidet jedoch im BMF-Schreiben sehr genau nach der einkommensteuerlichen Steuerbarkeit des Veräußerungsvorgangs:

1. Schädlicher Verkauf (Sonder-AfA wird storniert):
   • Der Verkauf erfolgt innerhalb des 10-jährigen Nutzungszeitraums UND der Veräußerungsgewinn unterliegt nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer.
   • Praxis-Falle: Das tritt häufig auf, wenn der Grund und Boden bereits länger als 10 Jahre im Besitz war (§ 23 EStG nicht mehr greift), das neu errichtete Gebäude jedoch innerhalb der 10-jährigen Vermietungspflicht verkauft wird. Der Gewinn aus dem Gebäude ist dann nicht steuerbar, was zur vollständigen Rückgängigmachung der Sonder-AfA führt!
2. Unschädlicher Verkauf (Sonder-AfA bleibt erhalten):
   • Die Veräußerung ist grundsätzlich steuerbar (z. B. Verkauf des Gesamtobjekts innerhalb der Spekulationsfrist des § 23 EStG) UND der Erwerber führt die entgeltliche Vermietung zu fremden Wohnzwecken lückenlos für den Rest des 10-Jahres-Zeitraums fort.
   • Unentgeltliche Übertragungen (z. B. durch Erbschaft oder Schenkung) gelten rechtlich nicht als Veräußerung und sind ebenfalls unschädlich.

Welche Folgen hat die Rückgängigmachung?

Tritt ein schädlicher Ereignis- oder Verkaufstatbestand ein:

• Werden alle Steuerbescheide der vergangenen Jahre rückwirkend korrigiert.
• Muss die in Anspruch genommene Sonderabschreibung in voller Höhe nachgezahlt werden.
• Werden auf die Steuernachforderung Nachzahlungszinsen gemäß § 233a AO erhoben.

Praxiserfahrung & BMF-Quelle

Aus unserer Erfahrung bei Nachfolge- und Portfolioberatungen im Raum Hamburg und Schleswig-Holstein empfehlen wir Eigentümern, vor jedem geplanten Teilverkauf von Objekten genau zu prüfen, in welchem Kalenderjahr der 10-Jahres-Nutzungszeitraum endet. Der Veräußerer muss dem Finanzamt im Zweifel durch eine Bestätigung des Erwerbers nachweisen, dass die Wohnung auch beim Käufer weiterhin zu Wohnzwecken vermietet wird.

Offizielle Quelle: Die komplexen Tatbestände zur Rückgängigmachung, Verzinsung und den Ausnahmeregelungen bei Veräußerung sind im BMF-Schreiben vom 21. Mai 2025 (GZ: IV C3-S 2197/00009/011/024) unter Abschnitt I.10 (Randnummer 71) sowie Abschnitt I.11 (Randnummern 72 bis 76, insb. Beispiel 8) umfassend geregelt.

Ihr Partner für langfristig gesicherte Immobilien-Investments

Ein vorausschauendes Exit- oder Nachfolgekonzept verhindert unliebsame Überraschungen mit der Finanzbehörde. Da individuelle steuerliche Verhältnisse stets maßgebend sind, empfehlen wir jedem Eigentümer nachdrücklich, vor der Veräußerung einer § 7b-geförderten Immobilie eine eingehende Prüfung durch einen Steuerberater durchführen zu lassen.

Als starker Partner in und um Hamburg sowie in ganz Schleswig-Holstein begleiten wir Sie regelmäßig von der Auswahl passender Neubau- und Bauträgerobjekte bis hin zur langfristigen Portfolio-Optimierung.