Baukostenobergrenzen nach § 7b EStG
Baukostenobergrenzen nach § 7b EStG
Wie der Quadratmeterpreis für die Sonder-AfA exakt berechnet wird
Die Sonderabschreibung für den Neubau von Mietwohnungen nach § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) bietet Immobilieninvestoren und Kapitalanlegern erhebliche steuerliche Vorteile. Um die steuerliche Förderung von 5 % pro Jahr über einen Zeitraum von vier Jahren in Anspruch nehmen zu können, muss das Bauprojekt jedoch strikte gesetzliche Obergrenzen einhalten.
Die zentrale Kennzahl hierbei ist die Baukostenobergrenze. Wird diese überschritten, verfällt der Anspruch auf die Sonder-AfA für die gesamte Wohneinheit.
Die gesetzlichen Obergrenzen im Überblick
Gemäß § 7b Abs. 2 und 3 EStG gelten für Neubauprojekte mit Bauantrag bzw. Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 folgende Grenzwerte:
| Parameter | Gesetzlicher Grenzwert | Steuerliche Bedeutung |
|---|---|---|
| Baukostenobergrenze | 5.200 € / m² Wohnfläche | Exklusive Grenze: Bei Überschreitung entfällt die Sonder-AfA vollständig. |
| Max. Bemessungsgrundlage | 4.000 € / m² Wohnfläche | Höchstbetrag, auf den die 5 % Sonder-AfA jährlich angewendet werden können. |
Was zählt zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten?
Für die Einhaltung der Obergrenze sind die reinen Herstellungskosten der Gebäudesubstanz im Sinne des § 255 Abs. 2 Handelsgesetzbuch (HGB) maßgeblich.
✅ Diese Kosten fließen in die Berechnung ein:
- Reine Baukonstruktionskosten (Kostengruppe 300 nach DIN 276)
- Technische Anlagen (Kostengruppe 400 nach DIN 276)
- Architekten- und Ingenieurleistungen sowie Statik- und Gutachterkosten
- Baugenehmigungsgebühren und behördliche Nebenkosten
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten bei Ausbau- oder Aufstockungsmaßnahmen
❌ Diese Kosten fließen NICHT in die Baukostenobergrenze ein:
- Grund- und Bodenwert: Der Kaufpreisanteil für das Grundstück wird bei der Obergrenze nicht berücksichtigt.
- Erwerbsnebenkosten des Grundstücks: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten für den Bodenanteil.
- Außenanlagen: Garagen, Stellplätze, Wege und Gartenanlagen (Kostengruppe 500 nach DIN 276).
- Erhaltungsaufwand: Reine Instandhaltungsmaßnahmen an bestehender Substanz.
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Praxisbeispiel: Erfolgreiches Referenzprojekt in Halstenbek
Wie die Aufteilung in der Praxis funktioniert, zeigt ein von uns realisiertes Neubauprojekt in Halstenbek (Kreis Pinneberg).
Projektkennzahlen einer Eigentumswohnung in Halstenbek:
- Wohnfläche: 80 m2
- Gesamtkaufpreis (inkl. Grundanteil & Stellplatz): 460.000 €
- Grundstücksanteil (Bodenwert): 90.000 €
- Pkw-Stellplatz & Außenanlagen: 15.000 €
- Reine Gebäudekosten (Herstellungskosten): 355.000 €
Berechnung der Baukostenobergrenze (§ 7b EStG):
Herstellungskosten pro m2 = 355.000 € / 80 m2 = 4.437,50 €/m2
Bewertung:
- Obergrenze eingehalten: Der Betrag von 4.437,50 €/m2 liegt unter der Baukostenobergrenze von 5.200 €/m2. Die Wohnung ist somit voll förderfähig.
- Bemessungsgrundlage: Da der Betrag über der maximalen Bemessungsgrundlage von 4.000 €/m2 liegt, wird die Sonder-AfA gekappten auf: 80 m2 x 4.000 €/m2 = 320.000 €.
- Jährliche Sonder-AfA (5 %): 16.000 € p.a. (zusätzlich zur regulären linearen oder degressiven AfA) über einen Zeitraum von 4 Jahren.
Wichtiger Hinweis zur steuerlichen Einzelfallprüfung
Rechtlicher Hinweis: Die genaue Zuordnung von Kaufpreisanteilen, Erwerbsnebenkosten und Herstellungskosten richtet sich nach den Vorgaben der Finanzverwaltung (u. a. BMF-Schreiben zur Sonderabschreibung nach § 7b EStG). Da steuerliche Verhältnisse individuell sind, stimmen wir sämtliche Berechnungen eng mit Ihrem persönlichen Steuerberater ab.
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Wir überlassen Ihren Steuervorteil nicht dem Zufall. Als spezialisierter Partner liefern wir Ihnen das Gesamtpaket aus einer Hand:
- Erstklassige Immobilie: Nachhaltige Neubauprojekte (z. B. in Halstenbek und der Metropolregion Hamburg) mit gesicherter Einhaltung der EH 40 / QNG-Kriterien.
- Maßgeschneiderte Finanzierung: Optimierte Konditionen unter Einbindung von KfW-Fördermitteln.
- Erstellte Steuer-Berechnung: Wir bereiten die exakte Aufteilung der Herstellungskosten und Abschreibungspotenziale lückenlos für Ihren Steuerberater vor.