EH 40 & QNG-Siegel
EH 40 & QNG-Siegel
Die ökologischen Hürden und Chancen der Sonder-AfA nach § 7b EStG
Die Inanspruchnahme der steuerlichen Sonderabschreibung nach § 7b EStG für Mietwohnungsneubauten ist seit den gesetzlichen Neuregelungen des Wachstumschancengesetzes an strenge energetische und ökologische Standards geknüpft. Während für ältere Bauanträge noch mildere Vorgaben galten, setzt der Gesetzgeber bei Bauanträgen ab dem 1. Januar 2023 zwingend das Erreichen des Effizienzhaus-Standards 40 (EH 40) in Kombination mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) voraus.
Für Investoren und Kapitalanleger bedeutet dies: Nur wer energetisch auf höchstem Niveau baut oder kauft, sichert sich die steuerliche Abschreibung von 5 % p. a. über 4 Jahre.
Die ökologischen gesetzlichen Kriterien im Detail
Gemäß § 7b Abs. 2 Satz 2 EStG muss das Gebäude zwei zentrale Nachweise erbringen, um die steuerliche Begünstigung zu erhalten:
| Anforderung | Fachliche Definition | Nachweis & Zertifizierung |
|---|---|---|
| Effizienzhaus 40 (EH 40) | Das Gebäude verbraucht nur 40 % der Primärenergie eines Referenzgebäudes nach Gebäudeenergiegesetz (GEG). | Energieausweis & Bestätigung durch zugelassenen Energieeffizienz-Experten (EEE). |
| QNG-Siegel (PLUS oder PREMIUM) | Nachweis der ökologischen, soziokulturellen und ökonomischen Qualität über den gesamten Lebenszyklus. | Offizielles Zertifikat einer akkreditierten Zertifizierungsstelle (z. B. BiNG, NaGABI). |
Warum das QNG-Siegel entscheidend für die Abschreibung ist
Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) geht weit über die reine Energieeinsparung hinaus. Es prüft unter anderem:
- Treibhausgasemissionen im Lebenszyklus: Begrenzung des CO₂-Fußabdrucks von der Materialherstellung bis zum Rückbau.
- Schadstoffvermeidung: Verwendung geprüfter, schadstoffarmer Baustoffe im Innenraum.
- Barrierefreiheit & Wohnkomfort: Hohe Standards bei Schallschutz, Tageslichtversorgung und Nutzungsflexibilität.
Wo liegen die Herausforderungen für Investoren?
Die Zertifizierung erfordert eine lückenlose Dokumentation aller verbauten Materialien bereits in der Bauphase. Wird das QNG-Zertifikat nach Fertigstellung nicht final erteilt, verfällt der Anspruch auf die Sonder-AfA rückwirkend.
Brauchen Sie Hilfe bei Ihrer Baufinanzierung?
Praxisbeispiel Halstenbek: Nachhaltigkeit trifft maximale Rentabilität
An unserem Referenzprojekt in Halstenbek (Kreis Pinneberg) lässt sich zeigen, wie die technische Umsetzung und der steuerliche Vorteil perfekt ineinandergreifen:
- Projektstandard: EH 40 mit offizieller QNG-PLUS-Zertifizierung.
- Bauweise: Verwendung regionaler, nachhaltiger Baustoffe, effiziente Wärmepumpentechnik und großflächige Photovoltaik-Nutzung.
- Kostenstruktur: Die durch die Zertifizierung entstandenen Mehrkosten für Gutachter und auditierte Baustoffe wurden direkt in die Herstellungskosten kalkuliert.
Der Effekt für den Anleger am Beispiel einer 85-m²-Wohnung in Halstenbek:
- Herstellungskosten (anrechenbar): 340.000 € (4.000 €/m² max. Bemessungsgrundlage vollständig ausgeschöpft)
- Zusätzliche Sonder-AfA (5 % p. a.): 17.000 € pro Jahr in den ersten 4 Jahren
- Reguläre AfA (z. B. degressiv 5 %): 17.000 € im 1. Jahr
- Steuerlicher Abschreibungseffekt im 1. Jahr: 34.000 € Gesamtabschreibung
Dank der professionellen Projektsteuerung in Halstenbek wurden alle QNG-Nachweise bereits vor der Eigentumsübertragung vollumfänglich erbracht – das Risiko für den Anleger ist damit ausgeschaltet.
Wichtige Abstimmung mit Ihrem Steuerberater
Rechtlicher Hinweis: Die steuerliche Anerkennung der Sonder-AfA setzt voraus, dass die Konformitätserklärung und das QNG-Zertifikat dem zuständigen Finanzamt fristgerecht vorgelegt werden. Wir bereiten sämtliche Nachweise, Energieausweise und Kostenaufstellungen so auf, dass Ihr Steuerberater die Sonder-AfA nach § 7b EStG ohne Verzögerung geltend machen kann.
Das Rundum-Sorglos-Paket: Immobilie, Finanzierung & Steuer-Vorbereitung
Mit uns investieren Sie planungssicher und strukturiert:
- Geprüfte EH 40 / QNG-Immobilien: Wir entwickeln und liefern Wohnbauprojekte (wie in Halstenbek), die alle ökologischen Voraussetzungen für § 7b EStG garantiert erfüllen.
- Optimierte Finanzierung: Wir sichern Ihnen zusätzlich zinsgünstige KfW-Förderdarlehen (z. B. KfW-Programm 297/298 für klimafreundlichen Neubau).
- Fertige Daten für den Steuerberater: Sie erhalten von uns eine detaillierte Aufstellung aller förderfähigen Kosten und Bescheinigungen zur direkten Weitergabe an Ihr Steuerbüro.