Auslauf der Sonder-AfA & Fortführung der degressiven AfA (§ 7 Abs. 5a EStG)

Die Sonderabschreibung nach § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) ist als zeitlich befristeter Impuls konzipiert: Sie gewährt in den ersten vier Jahren nach Fertigstellung oder Anschaffung eine zusätzliche Sonder-AfA. Nach Ablauf des vierten Kalenderjahres endet dieser reine Sonder-Baustein kraft Gesetzes.

Ein häufiges Missverständnis ist jedoch die Annahme, dass Investoren nach Ablauf des vierten Jahres zwingend zur regulären linearen Abschreibung wechseln müssen. Die im Rahmen des Wachstumschancengesetzes wiedereingeführte degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG läuft vom verbleibenden Restwert ununterbrochen weiter – so lange, wie es für den Anleger vorteilhaft ist.

Die gesetzliche Systematik ab dem 5. Jahr

Gemäß den Vorgaben des Einkommensteuergesetzes ergibt sich ab dem fünften Jahr folgende rechtliche Abfolge:

1. Auslauf des § 7b EStG: Der prozentuale Zusatz-Freibetrag der Sonder-AfA entfällt ersatzlos.
2. Fortführung der degressiven AfA (§ 7 Abs. 5a EStG): Das Objekt wird weiterhin degressiv mit dem gesetzlich festgelegten Prozentsatz vom jeweiligen Restwert (Buchwert) des Gebäudes abgeschrieben. Dies gilt für das fünfte Jahr ebenso wie für die darauffolgenden Jahre.
3. Gesetzliches Wahlrecht zum Wechsel (§ 7 Abs. 5a Satz 7 EStG): Der Steuerpflichtige hat das Recht, von der degressiven zur linearen Absetzung für Abnutzung bei Gebäuden (§ 7 Abs. 4 EStG) zu wechseln. Ab dem Zeitpunkt des Wechsels bemisst sich die Abschreibung nach dem verbleibenden Restwert und der Restnutzungsdauer des Gebäudes.

Systematischer Vergleich der Abschreibungsphasen

• Phase 1: Die ersten 4 Jahre (Sonder-Förderphase)
  
  Kombination aus dem festen Prozentsatz der Sonder-AfA nach § 7b EStG (bezogen auf die Baukosten bis zur Obergrenze) und der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG (bezogen auf den Restwert).
• Phase 2: Ab dem 5. Jahr (Fortgeführte degressive Phase)
  
  Ausschließliche Anwendung der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG. Die Abschreibungsbasis ist der verbleibende Restwert zu Beginn des jeweiligen Wirtschaftsjahres.
• Phase 3: Späterer Wechsel zur linearen AfA
  
  Nutzung des gesetzlichen Wahlrechts zum Übergang auf die lineare Abschreibung auf Basis der Restnutzungsdauer, sobald dies steuerlich sinnvoll ist.

Praxis-Bezug Halstenbek: Langfristige Rechtssicherheit für das Investment

Auch ohne individuelle Modellrechnungen zeigt die Praxis an realisierten Projekten wie in Halstenbek (Kreis Pinneberg), wie wichtig eine saubere Dokumentation der Abschreibungsebenen von Beginn an ist:

• Eindeutige Zuordnung der Wirtschaftsgüter: Trennung von Grund- und Bodenwert, Gebäudekostengruppen und Außenanlagen im Notarvertrag bzw. in den Bauträgerunterlagen.
• Nachweis der Voraussetzungen: Lückenlose Erbringung der Nachweise für den Effizienzhaus-Standard (EH 40) und das QNG-Siegel als Fundament für die Inanspruchnahme der Sonder-AfA.
• Strukturierte Erfassung: Vorbereitung der Anschaffungsdaten für eine lückenlose Fortführung in der Buchführung des Anlegers über die gesamte Haltedauer.

Wichtige Abstimmung mit Ihrem Steuerberater

Rechtlicher Hinweis: Die steuerliche Beurteilung, wann der optimale Zeitpunkt für einen Wechsel von der degressiven zur linearen AfA erreicht ist, sowie die genaue Ermittlung der jährlichen Buchwerte obliegt ausschließlich Ihrem Steuerberater. Wir liefern Ihrem Steuerbüro die aufbereiteten Objektdaten, Anschaffungskostenaufstellungen und technischen Nachweise als lückenlose Berechnungsgrundlage.

Unser Rundum-Service für Investoren

Wir stellen sicher, dass Ihre Immobilienanlage auf einem rechtlich und technisch einwandfreien Fundament steht:

1. Erstklassige Neubauimmobilien: Qualitätsprojekte (z. B. in Halstenbek), die alle gesetzlichen Anforderungen an Bauausführung und Nachhaltigkeitszertifikate erfüllen.
2. Passgenaue Finanzierungsstrukturen: Abstimmung von Finanzierungslaufzeiten und Tilgungsstrukturen auf das Investment.
3. Fundierte Unterlagen für den Steuerberater: Bereitstellung aller steuerrelevanten Objekt- und Kostenunterlagen zur direkten Übergabe an Ihren steuerlichen Berater.