Das bedeutet die Lage für Ihren Kredit

Traumhafte Alleinlage mitten in der Natur oder gut angebunden im Dorfkern: Wer einen Resthof sucht, stößt schnell auf die baurechtliche Unterscheidung zwischen Innenbereich (§ 34 BauGB) und Außenbereich (§ 35 BauGB). Was wie eine reine Detailfrage des Baurechts klingt, hat bei der Baufinanzierung massive Auswirkungen. Ob ein Resthof im Innenbereich oder im Außenbereich liegt, entscheidet maßgeblich über die Risikobewertung der Bank, den Beleihungswert und damit über die Wahrscheinlichkeit, eine Kreditzusage zu erhalten.

So finden Sie heraus, ob der Resthof im Innen- oder Außenbereich liegt

Um rechtzeitig vor dem Bankgespräch Klarheit über die Lage der Immobilie zu haben, sollten Sie sich nicht auf das gelbe Ortsschild oder Aussagen von Maklern verlassen. Ein Ortsschild hat rein verkehrsrechtliche Bedeutung und sagt nichts über das Baurecht aus. Resthöfe am Dorfrand gelten rechtlich extrem häufig als Außenbereich.

Um die Lage exakt zu ermitteln, führt der erste Weg über die Bauleitplanung der jeweiligen Gemeinde. Prüfen Sie im Geoportal der Kommune oder bei der Gemeindeverwaltung, ob ein Bebauungsplan oder eine Abrundungssatzung für das Grundstück existiert. Ist das der Fall, gehört der Hof zum Innenbereich. Gibt es keine Pläne, entscheidet das optische Gesamtbild: Liegt die Hofstelle innerhalb eines zusammenhängenden Bebauungskomplexes mit Nachbarhäusern, handelt es sich meist um Innenbereich. Steht der Hof isoliert auf freiem Feld oder am Ortsrand ohne angrenzende Bebauung, liegt er im Außenbereich. Die einzige absolut rechtssichere Auskunft erhalten Sie durch eine formlose Nachfrage beim zuständigen Bauamt unter Angabe von Flur und Flurstück oder durch einen schriftlichen Bauvorbescheid.

Warum der Außenbereich für Banken ein Risikofaktor ist

Für Kreditinstitute bildet die Sicherheit der Immobilie das Fundament der Finanzierung. Entscheidend ist dabei die Drittverwendungsfähigkeit, also die Frage, wie leicht sich das Objekt im Fall einer Zwangsversteigerung an einen beliebigen Käufer veräußern lässt. Resthöfe im Innenbereich fügen sich in die bestehende Bebauung des Ortes ein. Für sie gelten im Regelfall die gewohnten Maßstäbe einer Wohnimmobilie mit hoher Nachfrage und stabiler Wertentwicklung.

Liegt der Resthof hingegen im Außenbereich, greifen strenge gesetzliche Vorgaben. Der Außenbereich soll nach dem Willen des Gesetzgebers grundsätzlich von Bebauung freigehalten werden und ist primär für die Land- und Forstwirtschaft reserviert. Da Nicht-Landwirte dort nur unter sehr spezifischen Ausnahmeregelungen bauen, umbauen oder privat wohnen dürfen, stufen Banken Immobilien im Außenbereich als schwerer wiederverkäuflich ein. Um dieses Risiko abzufedern, setzen viele Banken den Beleihungswert für Außenbereichs-Objekte pauschal an und verlangen von den Käufern eine deutlich höhere Eigenkapitalquote.

Sanierung, Umnutzung und der Bauvorbescheid

Ein besonders kritischer Punkt bei der Kreditzusage für Höfe im Außenbereich sind geplante Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen. Möchten Sie beispielsweise eine alte Scheune zu Wohnraum ausbauen oder das Dachgeschoss erweitern, ist dies im Innenbereich meist nach vereinfachten Regeln möglich. Im Außenbereich hingegen ist jede Nutzungsänderung genehmigungspflichtig und an strenge Auflagen gebunden.

Wenn die Finanzierung den Ausbau oder eine umfassende Sanierung beinhaltet, verlangen Kreditinstitute vor der Kreditzusage absolute Planungssicherheit. Rechnen Sie bei den Kosten einen Ausbau ein, ohne dass dafür eine rechtskräftige Baugenehmigung oder zumindest ein positiver Bauvorbescheid vorliegt, wird die Bank diesen Wertzuwachs bei der Kreditberechnung nicht berücksichtigen. Im schlimmsten Fall verweigert die Bank die Auszahlung von Modernisierungskrediten so lange, bis die baurechtliche Genehmigung der Behörde schriftlich vorliegt.

Infrastruktur und Erschließungskosten berücksichtigen

Ein weiterer Aspekt, der bei der Kreditprüfung eine Rolle spielt, ist die Erschließung des Grundstücks. Resthöfe im Außenbereich sind nicht selten über private Zufahrtswege angebunden oder verfügen über eigene Kläranlagen, Brunnen und Speichersysteme.

Fehlt eine gesicherte öffentlich-rechtliche Erschließung oder stehen teure Modernisierungen an der privaten Infrastruktur an, rechnet die Bank diese Risiken in die Gesamtkalkulation ein. Vor allem Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte über fremde Grundstücke müssen im Grundbuch einwandfrei geregelt sein, damit die Bank das Objekt als erstrangige Sicherheit akzeptiert.

Fazit und Empfehlung für Kaufinteressenten

Zusammenfassend lässt sich sagen: Ein Resthof im Innenbereich lässt sich in der Regel wie ein normales Ein- oder Zweifamilienhaus zu Top-Konditionen über Standard-Baufinanzierer abwickeln. Bei einem Resthof im Außenbereich müssen Sie hingegen mit strengeren Bewertungskriterien, eventuellen Risikoaufschlägen beim Zins und einem höheren Eigenkapitalbedarf rechnen.

Wenn Sie einen Resthof im Außenbereich kaufen möchten, sichern Sie sich ab: Prüfen Sie noch vor dem Gang zur Bank den exakten Baugenehmigungsstand beim Bauamt und holen Sie bei geplanten Umbauten frühzeitig einen rechtssicheren Bauvorbescheid ein. So nehmen Sie der Bank die Unsicherheit und legen den Grundstein für eine erfolgreiche Finanzierungszusage.