Resthof finanzieren mit oder ohne Ferienwohnungen
Resthof finanzieren mit oder ohne Ferienwohnungen
Das bedeutet es für Ihren Kredit
Ein Resthof mit bereits ausgebauten Ferienwohnungen klingt für viele Käufer verlockend: Neben dem Traum vom Wohnen auf dem Land versprechen die Mieteinnahmen eine finanzielle Unterstützung bei der monatlichen Kreditrate. Doch genau bei dieser Kombination aus Wohnen und Vermietung schauen Banken ganz genau hin. Ob ein Resthof mit oder ohne bestehende Ferienwohnungen verkauft wird, verändert die Struktur der Finanzierung grundlegend und hat direkte Konsequenzen auf Zinsen, Eigenkapital und die Genehmigung des Kredits.
Mieteinnahmen vs. Ertragsausfallrisiko: Wie Banken Ferienwohnungen bewerten
Der größte Unterschied zwischen einem reinen Wohn-Resthof und einem Hof mit Ferienwohnungen liegt in der Bewertung der zukünftigen Einnahmen. Bei einer normalen Vermietung von Wohnraum rechnen Banken mit stabilen, langfristigen Kaltmieten. Ferienwohnungen hingegen unterliegen saisonalen Schwankungen, Leerständen und schwankenden Belegungsquoten.
Viele Baufinanzierer setzen die kalkulierten Einnahmen aus Ferienwohnungen daher gar nicht oder nur mit sehr hohen Sicherheitsabschlägen von bis zu fünfzig Prozent als anrechenbares Einkommen an. Das bedeutet für Sie als Käufer: Die Bank prüft vor allem, ob Sie die gesamte Kreditrate allein aus Ihrem regulären Hauptgehalt bezahlen können. Wenn der Verkäufer wegen der Ferienwohnungen einen deutlich höheren Kaufpreis aufruft, die Bank diese Einheiten aber risikobedingt im Ertragswertverfahren niedriger ansetzt, entsteht eine Bewertungslücke. Diese Differenz müssen Sie in der Regel durch zusätzliches Eigenkapital ausgleichen.
Baufinanzierung für Privatkunden oder gewerbliche Finanzierung?
Eine entscheidende Konsequenz betrifft die Einordnung des Kreditantrags bei der Bank. Wird der Resthof ohne Ferienwohnungen oder lediglich mit einer kleinen Einliegerwohnung verkauft, die fest vermietet werden soll, läuft der Antrag über die reguläre Privatkunden-Baufinanzierung mit langen Zinsbindungen und niedrigen Bauzinsen.
Sobald der Resthof jedoch mehrere Ferienwohnungen umfasst und der Anteil der touristischen Vermietung gegenüber der Eigennutzung dominiert, stufen Kreditinstitute das Vorhaben als gewerblich ein. Das gilt besonders dann, wenn Zusatzleistungen wie Frühstück, Reinigung oder ein Fahrradverleih angeboten werden. Eine gewerbliche Einstufung bringt meist strengere Auflagen mit sich: Sie benötigen ein detailliertes Betriebskonzept, eine Ertragsvorschau für die kommenden Jahre und müssen mit höheren Risikozuschlägen bei den Zinsen sowie kürzeren Laufzeiten rechnen.
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Baurecht und Zweckentfremdung: Das Genehmigungsrisiko für Käufer
Ein weiterer kritischer Punkt betrifft das Baurecht. Nicht jede Ferienwohnung auf einem Resthof wurde in der Vergangenheit legal genehmigt. Oft wurden alte Scheunen oder Dachböden ohne offizielle Umnutzungsgenehmigung zu Ferienunterkünften ausgebaut. Für die Bank stellt dies ein erhebliches Risiko dar: Fehlt die formelle Baugenehmigung für die Nutzung als Ferienwohnung, droht im schlimmsten Fall eine Nutzungsuntersagung durch das Bauamt.
Kreditinstitute verlangen daher bei Resthöfen mit Ferienwohnungen fast immer Einsicht in die behördlichen Baugenehmigungen und Abnahmen. Können diese Unterlagen vom Verkäufer nicht lückenlos vorgelegt werden, bewertet die Bank die betreffenden Räumlichkeiten lediglich als einfachen Nutzraum oder verweigert die Finanzierung bis zur Klärung vollständig.
Fazit und Empfehlung für Kaufinteressenten
Zusammenfassend lässt sich sagen: Ein Resthof ohne Ferienwohnungen lässt sich als klassisches Eigenheim einfach, schnell und zu Top-Konditionen finanzieren. Der Kauf eines Objekts mit Ferienwohnungen bietet zwar Ertragspotenzial, erfordert jedoch eine solide Kapitaldecke, lückenlose Baugenehmigungen und oft eine Spezialbank, die Ferienimmobilien routiniert begleitet.
Für die Praxis empfiehlt sich: Wenn Sie einen Resthof mit Ferienunterkünften kaufen möchten, lassen Sie sich vom Verkäufer frühzeitig die historischen Belegungszahlen, Steuerbescheide und vor allem die baurechtlichen Genehmigungen vorlegen. Ist die Rechtslage unklar oder reicht das Eigenkapital für den Preisaufschlag nicht aus, kann es sinnvoll sein, den Hof vorrangig als Wohnimmobilie zu bewerten und die touristische Vermietung erst zu einem späteren Zeitpunkt rechtssicher aufzubauen.