Resthof finanzieren mit oder ohne landwirtschaftlichen Betrieb
Resthof finanzieren mit oder ohne landwirtschaftlichen Betrieb
Das bedeutet es für Ihren Kredit
Der Traum vom Leben auf dem Land führt viele Kaufinteressenten zu ehemaligen Bauernhöfen. Doch bei der Immobilienfinanzierung macht es für Kreditinstitute einen fundamentalen Unterschied, ob ein Resthof als reine Privatimmobilie verkauft wird oder ob daran noch ein aktiver, ruhender oder verpachteter landwirtschaftlicher Betrieb hängt. Ob Sie den Hof mit oder ohne landwirtschaftlichen Betrieb erwerben, entscheidet maßgeblich über die Wahl der richtigen Bank, die Höhe Ihrer monatlichen Kreditrate und den Eigenkapitalbedarf.
Privatkunden-Baufinanzierung vs. Agrarkredit: Welches Bankreferat entscheidet?
Der rechtliche Status des Objekts hat direkte Auswirkungen auf die Art Ihres Kredits. Wird der Resthof ohne landwirtschaftlichen Betrieb verkauft – das heißt, der frühere Hof wurde steuerlich bereits entnommen und dient nur noch als privates Wohnobjekt –, verläuft die Kreditvergabe in der Regel reibungslos. Es greift die klassische Privatkunden-Baufinanzierung mit günstigen Bauzinsen, langen Zinsbindungen von zehn bis dreißig Jahren und standardisierten Abläufen.
Hängt am Resthof jedoch noch ein aktiver oder ruhender landwirtschaftlicher Betrieb, lehnen klassische Baufinanzierer und Online-Kreditvermittler die Anfrage meist umgehend ab. Die Finanzierung wandert direkt in die Agrar- oder Gewerbeabteilung von Spezialbanken. Für Ihren Kredit bedeutet das konkret: Gewerbe- und Agrarkredite sind häufig mit Risikoaufschlägen bei den Zinssätzen, kürzeren Zinsbindungsfristen von oft nur fünf bis zehn Jahren und höheren laufenden Tilgungsraten verbunden.
Der Beleihungswert und die Eigenkapitalquote für Ihren Kredit
Ein zentraler Faktor für die Kreditzusage ist die Risikobewertung des Objekts. Bei einem Verkauf ohne Betrieb bewertet die Bank das Wohnhaus wie ein normales Ein- oder Zweifamilienhaus. Der Beleihungswert fällt hoch aus, sodass Sie im besten Fall nur die Nebenkosten aus eigenen Mitteln beisteuern müssen.
Ist der Resthof hingegen an einen Betrieb gekoppelt, bewerten Banken die landwirtschaftlichen Gebäude und Flächen oft nur mit vorsichtigen Ertragswerten oder reinen Bodenrichtwerten. Für den Kredit entsteht dadurch eine Finanzierungslücke zwischen dem geforderten Kaufpreis und dem von der Bank akzeptierten Beleihungswert. Diese Lücke müssen Sie zwingend durch zusätzliches Eigenkapital schließen. Die erforderliche Eigenkapitalquote steigt bei einem Hof mit Betrieb nicht selten von den gewohnten zehn bis fünfzehn Prozent auf dreißig Prozent oder mehr des Gesamtkaufpreises.
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Steuerliche Risiken und die Kreditauszahlung
Viele Käufer ahnen nicht, dass ein alter landwirtschaftlicher Betrieb steuerlich als ruhender Betrieb weiterexistieren kann, selbst wenn seit Jahrzehnten keine Felder mehr bestellt werden. Wird ein solcher Hof verkauft, kann dies eine Betriebsaufgabe auslösen, durch die erhebliche Einkommensteuern auf stille Reserven fällig werden.
Für Ihre Kreditabwicklung ist dieses Detail hochgefährlich: Banken sichern sich gegen unkalkulierbare Steuerschulden des Verkäufers ab, da diese das Grundstück belasten könnten. Die Kreditinstitute verlangen daher vor der Kreditauszahlung den Nachweis, dass das Grundstück steuerlich unbedenklich ist oder die Entnahme aus dem Betriebsvermögen ordnungsgemäß abgewickelt wurde. Fehlen diese Dokumente, verweigert die Bank die Auszahlung der Darlehenssumme, was den gesamten Zeitplan des Kaufs gefährdet.
Privilegierung nach § 35 BauGB und Kreditsicherheiten
Ein aktiver landwirtschaftlicher Betrieb bringt im Außenbereich baurechtliche Privilegien mit sich, die einfachen Privaterwerbern fehlen. Wer als voll- oder nebenerwerblicher Landwirt anerkannt ist, erhält Baugenehmigungen für Ställe oder Hallen im Außenbereich wesentlich einfacher.
Kaufen Sie den Hof ohne landwirtschaftlichen Status als Privatperson, entfällt diese Privilegierung. Für geplante Umbauten bedeutet das ein hohes Genehmigungsrisiko. Für Ihren Kredit hat das direkte Konsequenzen: Möchten Sie Modernisierungs- oder Umbaukosten in das Baudarlehen einrechnen, wird die Bank diese Gelder erst dann freigeben, wenn eine rechtskräftige Baugenehmigung oder ein positiver Bauvorbescheid vorliegt. Ohne diesen Nachweis kürzt die Bank die Kreditsumme auf den reinen Ist-Zustand der Immobilie.
Fazit und Empfehlung für Kaufinteressenten
Zusammenfassend lässt sich sagen: Ein Resthof ohne landwirtschaftlichen Betrieb sichert Ihnen den Zugang zu zinsgünstigen Privatkunden-Krediten mit hoher Beleihung und geringem Eigenkapitalbedarf. Ein Resthof mit Betrieb macht die Finanzierung komplexer, verteuert den Kredit durch Risikoaufschläge und erfordert deutlich mehr Eigenkapital sowie eine spezialisierte Bank.
Achten Sie als Kaufinteressent darauf, vor dem Bankgespräch zu klären, ob der Betrieb offiziell aufgegeben wurde und das Objekt als reine Privatimmobilie geführt wird. So vermeiden Sie Verzögerungen bei der Kreditzusage und sichern sich die bestmöglichen Zinskonditionen für Ihre Baufinanzierung.