Das müssen Sie wissen

Wer einen Resthof kaufen möchte, träumt meist von Platz, Nebengebäuden und Scheunen. Doch bei der Immobilienfinanzierung stellen genau diese Nebengebäude viele Käufer vor unerwartete Hürden: Macht es für die Bank einen Unterschied, ob der Resthof mit oder ohne Stallanlagen verkauft wird? Die kurze Antwort lautet: Ja, einen gewaltigen.

Ob Stallungen, Scheunen oder Remisen Teil des Verkaufs sind, entscheidet maßgeblich über den Beleihungswert, die Eigenkapitalquote und die Zinskonditionen Ihrer Baufinanzierung.

Der Beleihungswert: Ställe gelten oft als Risikoposition

Für Privatkundenbanken steht bei einer Baufinanzierung die Drittverwendungsfähigkeit im Vordergrund. Das bedeutet, dass die Bank prüft, ob sich die Immobilie im Ernstfall, wie etwa bei einer Zwangsversteigerung, schnell und problemlos an einen beliebigen privaten Käufer veräußern lässt.

Beim Kauf ohne Ställe oder mit lediglich einer kleinen Scheune bewertet die Bank das Wohngebäude und den Garten wie eine normale Wohnimmobilie. Der Beleihungswert fällt entsprechend hoch aus und die Finanzierung verläuft unkompliziert. Werden jedoch große Stallanlagen mitgekauft, bewerten klassische Banken diese im Sachwertverfahren häufig mit null Euro – selbst wenn der Verkäufer dafür einen deutlichen Aufpreis verlangt. Der Grund dafür ist einfach: Ställe lassen sich ohne teure Umbauten nicht als Wohnraum nutzen. Noch gravierender wirkt sich aus, dass Banken drohende Abriss- oder Entsorgungskosten, zum Beispiel bei Asbestdächern, oft sogar vom Gesamtwert der Immobilie abziehen.

Daraus ergibt sich eine spürbare Folge für Käufer: Wenn der Kaufpreis 500.000 Euro beträgt, die Bank die Ställe aber entwertet und das Objekt nur mit 350.000 Euro beleiht, müssen Sie die Lücke von 150.000 Euro aus eigenem Ersparten als Eigenkapital ausgleichen.

Baufinanzierung vs. Gewerbekredit: Welches Bankreferat entscheidet?

Die Art und Größe der Nebengebäude bestimmt auch, über welche Abteilung des Kreditinstituts die Finanzierung abgewickelt wird. Fällt die Stallfläche gering aus oder ist bereits zurückgebaut, greift die reguläre Privatkunden-Baufinanzierung mit günstigen Bauzinsen und langen Zinsbindungen.

Stehen auf dem Grundstück jedoch aktive oder riesige Stallungen, lehnen viele reine Online-Banken oder Standard-Baufinanzierer solche Objekte direkt ab. Der Kredit wandert in diesem Fall in die Gewerbe- oder Landwirtschaftsabteilung. Dort gelten meist strengere Regeln: Sie müssen mit höheren Zinssätzen, kürzeren Laufzeiten und mit der Pflicht rechnen, ein schlüssiges Betriebskonzept vorzulegen, wenn die Ställe beispielsweise für eine gewerbliche Pferdehaltung genutzt werden sollen.

Altlasten, Umnutzung und Instandhaltungsrisiko

Zusätzlich bringen Stallgebäude aus Sicht der Risikoprüfung der Bank ungeklärte Nebenkosten mit sich, die das Kreditausfallrisiko erhöhen. Ältere Scheunen und Ställe weisen häufig Welleternitdächer mit Asbest oder alte Öltanks auf, die teure Sanierungen nach sich ziehen können. Möchten Sie die Ställe später als Werkstatt, Gewerbe oder Wohnraum nutzen, fordert die Bank meist schon vor der Kreditfreigabe eine genehmigte Nutzungsänderung oder einen positiven Bauvorbescheid.

Fazit für Käufer und Verkäufer

Zusammenfassend lässt sich sagen: Beim Kauf eines Resthofs mit Ställen besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit für Wertabschläge durch die Bank, weshalb Sie meist deutlich mehr Eigenkapital benötigen und oft auf Spezialbanken angewiesen sind. Ein Verkauf als reines Wohnobjekt ohne große Ställe führt dagegen zu einer klassischen Baufinanzierung zu Top-Konditionen, einer hohen Beleihungsquote und einer einfachen Abwicklung.

Als Tipp für Verkäufer und Käufer gilt daher: Wenn ein Resthof mit sehr großen Nebengebäuden veräußert werden soll, kann es sinnvoll sein, das Grundstück vorab zu parzellieren und das Wohnhaus separat abzutrennen oder rechtzeitig einen Antrag auf Nutzungsänderung einzureichen. Das sichert den Beleihungswert und erleichtert Käufern die Kreditzusage enorm.