Resthof kaufen mit oder ohne Grünland
Resthof kaufen mit oder ohne Grünland
Das bedeuten die Grundstücke für Ihre Finanzierung
Traumhafte Weideflächen direkt am Haus, Platz für eigene Pferde oder einfach ein riesiger Garten: Viele Interessenten suchen gezielt nach einem Resthof mit großen Ländereien. Doch was für Käufer nach Freiheit klingt, ist für Banken bei der Baufinanzierung ein entscheidender Risikofaktor. Ob ein Resthof mit mehreren Hektar Grünland, Ackerfläche und Wald oder nur mit einem überschaubaren Wohngrundstück verkauft wird, hat einen enormen Einfluss auf den Beleihungswert, die Wahl der richtigen Bank und das benötigte Eigenkapital.
Der Beleihungswert von Grünland: Warum Land oft unterschätzt wird
Beim Kauf einer klassischen Wohnimmobilie finanziert die Bank in erster Linie den Wert des Wohnhauses und den dazu passenden Baugrundstücksanteil. Kommen beim Resthof jedoch große Grün- oder Ackerlandflächen hinzu, entsteht bei der Wertermittlung eine deutliche Lücke zwischen Marktpreis und Beleihungswert.
Für Privatkundenbanken hat landwirtschaftliche Fläche meist einen im Vergleich zu Bauland sehr niedrigen Quadratmeterpreis. Fordert der Verkäufer für das Gesamtpaket aus Hofstelle und fünf Hektar Land einen hohen Pauschalpreis, setzt die Bank für die Ländereien häufig nur den reinen Bodenrichtwert für landwirtschaftliche Flächen an. Der Verkehrswert der Wiesen deckt den geforderten Kaufpreis in den Augen des Risk-Managements nicht ab. Das führt dazu, dass die Bank den Beleihungswert des Gesamtobjekts herabsetzt. Für Sie als Käufer bedeutet das konkret: Die Differenz zwischen dem von der Bank ermittelten Wert und dem tatsächlichen Kaufpreis müssen Sie mit zusätzlichem Eigenkapital ausgleichen.
Landwirtschaftliches Grundstück vs. Privatbesitz: Rechtliche Besonderheiten
Neben der rein finanziellen Bewertung bringen große Ländereien rechtliche Hürden mit sich, die den Kauf und die Kreditvergabe verzögern können. In vielen Bundesländern greift beim Verkauf von landwirtschaftlichen Flächen ab einer gewissen Größe das Grundstücksverkehrsgesetz. Dieses Gesetz räumt hauptberuflichen Landwirten unter Umständen ein Vorkaufsrecht ein, um zu verhindern, dass Agrarflächen an Nicht-Landwirte spekuliert werden.
Banken verlangen vor der Auszahlung des Kredits eine finale Genehmigung der Landwirtschaftskammer oder des zuständigen Amtes. Wenn nicht klar ist, ob das Grünland problemlos an eine Privatperson übertragen werden darf, lehnen viele Baufinanzierer den Antrag vorsorglich ab. Ein Verkauf des Resthofs ohne die großen Wiesen oder mit einer Abtrennung auf ein überschaubares Gartenmaß umgeht diese bürokratische Hürde vollständig.
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Gewerbeabteilung oder Standard-Baufinanzierung?
Ein weiterer wichtiger Faktor ist die spätere Nutzung der Wiesen. Möchten Sie das Grünland nicht nur als privaten Garten oder für die eigene Hobby-Pferdehaltung nutzen, sondern an lokale Landwirte verpachten oder gewerblich betreiben, verändert das den Charakter der Finanzierung.
Sobald mit den Ländereien Einnahmen erzielt werden oder der landwirtschaftliche Charakter dominiert, stufen viele Kreditinstitute das Vorhaben nicht mehr als private Baufinanzierung ein. Der Vorgang wird an die Gewerbe- oder Agrarsparte der Bank übergeben. Dort gelten meist strengere Bewertungsmaßstäbe, höhere Zinssätze sowie kürzere Zinsbindungsfristen. Wird der Hof hingegen ohne Ländereien oder nur mit einer kleinen Wiese verkauft, greift die reguläre Privatkunden-Baufinanzierung zu deutlich günstigeren Bauzinsen.
Fazit und Praxistipp für Käufer und Verkäufer
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass der Kauf eines Resthofs mit ausgedehnten Ländereien eine exakte Planung erfordert. Während der Hof ohne Land wie ein normales Wohnhaus zu Top-Konditionen finanziert werden kann, erfordert der Kauf mit mehreren Hektar Grünland oft spürbar mehr Eigenkapital und eine gezielte Auswahl von Banken, die Erfahrung mit landwirtschaftlichen Nebengrundstücken haben.
Als Tipp für die Praxis gilt: Prüfen Sie als Käufer frühzeitig, ob die große Landfläche zwingend erforderlich ist. Wenn der Verkäufer bereit ist, das Grundstück vorab zu parzellieren und nur das Wohnhaus mit einer kleineren Teilfläche zu verkaufen, lässt sich die Finanzierung meist wesentlich einfacher und zu deutlich besseren Zinsen realisieren. Das überschüssige Land kann in solchen Fällen oft separat gepachtet oder zu einem späteren Zeitpunkt erworben werden.