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Viele unserer Kunden stehen vor folgenden Fragen, wie kann ich eine Immobilie ohne Eigenkapital erwerben, bekommt man überhaupt eine Baufinanzierung ohne das Geld für die Erwerbsnebenkosten?
Ob Akademiker, Handwerker, Angestellter oder Arbeiter, alle unsere Kunden eint ein Wunsch: der Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu leben und zu wohnen. Doch wie realisiert man dieses Ziel, wenn man nicht dazu in der Lage ist, die Erwerbsnebenkosten aus Eigenkapital aufzubringen? Wir erklären Ihnen nachfolgend den Weg zum Eigenheim und worauf Sie im Speziellen achten müssen, wenn Sie mit wenig bzw. ohne Eigenkapital eine Immobilie erwerben möchten.
Eines ist klar, nicht für jeden Menschen ist ein Eigenheim erschwinglich; diesen Fakt kann auch CE-Baufinanz nicht auflösen. Aus unserer Sicht könnten aktuell jedoch viel mehr Menschen ein Eigenheim erwerben als bisher bekannt – der Grund hierfür sind vor allem die niedrigen Zinsen am Kapitalmarkt.
Trotzdem müssen auch bei einer solchen Konstellation bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Hierzu zählt jedoch nicht, dass unsere Kunden die kompletten Erwerbsnebenkosten aus Eigenmitteln aufbringen können.
Nachfolgend zeigen wir Ihnen die diesbezüglich wichtigen Daten und Fakten auf und erläutern, wann es aus unserer Sicht Sinn ergibt, eine Immobilie mit wenig oder komplett ohne Eigenkapital zu erwerben.
Durch die stetig steigende Grunderwerbsteuer (alle Bundesländer bis auf Bayern haben in den letzten Jahren die Grunderwerbsteuer deutlich erhöht) und die stetig steigenden Immobilienpreise steigen auch die Erwerbsnebenkosten weiter an.
Vor diesem Hintergrund stellt sich folgende Frage:
Wie kann heutzutage ein Kunde mit einem normalen Einkommen die Erwerbsnebenkosten zusammensparen?
Aktuell befinden sich die Baufinanzierungszinsen auf einem historisch niedrigen Niveau, sodass viele unserer Kunden gern gerade jetzt die Chance nutzen und eine Immobilie erwerben möchten. Doch wie kann man diese aktuelle Chance wahrnehmen, wenn man die Erwerbsnebenkosten nicht aufbringen kann?
Es gibt grundsätzlich drei Möglichkeiten, um auch ohne (viel) Eigenkapital eine Immobilie zu erwerben.
Die erste Möglichkeit besteht darin, die Erwerbsnebenkosten über ein Eigenkapitalersatzdarlehen zu finanzieren. Die Voraussetzung hierfür ist, dass unsere Kunden über eine stabile Einkommenssituation verfügen und in einem Rahmen kaufen, der zum Einkommen und zum Gesamtrisiko passt. Ein Eigenkapitalersatzdarlehen ist heute bereits mit einem Zinssatz zwischen 3 % und 4 % zu realisieren. Dies sind Zinssätze, die bis vor einigen Jahren noch als normale Zinssätze für eine Baufinanzierung galten. Sie gelten lediglich für den Anteil der Erwerbsnebenkosten und müssen seit dem 21.03.2016 im Vergleich zur klassischen Baufinanzierung über einen anderen Fremdanbieter finanziert werden. Häufig wird für das Eigenkapitalersatzdarlehen eine Sollzinsbindung von bis zu 10 Jahren abgeschlossen, um die monatliche Belastung in Grenzen zu halten.
Worauf unsere Kunden in diesem Zusammenhang achten sollten, ist, dass das Finanzierungs-konstrukt der „eigentlichen“ Baufinanzierung so aufgebaut wird, dass für die Kunden die Chance besteht, das teure Eigenkapitalersatzdarlehen schneller als das günstige „normale“ Baufinanzierungsdarlehen zurückzuführen. Hierbei bieten sich Konstrukte wie die Förderdarlehen der KfW an, bei denen während der ersten 5 Jahre die Tilgung ausgesetzt werden kann.
Es besteht zudem die Möglichkeit, ein klassisches Baufinanzierungsdarlehen aufzunehmen, bei dem man zunächst den Tilgungsanteil auf ein Minimum reduzieren kann. So besteht für den Darlehensnehmer die Chance, über Sondertilgungen das Eigenkapitalersatzdarlehen in einem überschaubaren Rahmen – die meisten Kunden schaffen dies in den ersten 4 bis 6 Jahren – zurückzuführen. Was unsere Kunden zusätzlich berücksichtigen sollten, ist, dass es in verschiedenen Bundesländern auch regionale Förderprogramme gibt, die ebenfalls genutzt werden können. Diese Förderdarlehen werden im zweiten Rang im Grundbuch besichert und stellen, dementsprechend aus Sicht der Bank an erster Stelle, Eigenkapital im herkömmlichen Sinne dar. Auch dies ist eine Chance, um die Erwerbsnebenkosten über eine Finanzierung mitzufinanzieren. Leider besteht diese Möglichkeit nicht in allen Bundesländern und die Wahrnehmung dieses Angebots ist häufig an bestimmte Voraussetzungen gebunden, die wiederum häufig von den Kunden nicht erfüllt werden können.
Eine weitere Option besteht darin, dass unsere Kunden ein Darlehen bei einer Bank abschließen, die über den Kaufpreis hinaus den Kunden finanziert. Dies ist unter Kostengesichtspunkten häufig die beste Option, indes steht diese auch nicht allen Kunden offen.
Eine Bewertung der bestehenden Möglichkeiten muss immer für den Einzelfall vorgenommen werden. Sprechen Sie uns einfach an und wir bewerten mit Ihnen gemeinsam, welche der zuvor genannten Varianten in Ihrer individuellen Situation am empfehlenswertesten ist.
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Zusammengefasst: Es gibt zwei Optionen für Baufinanzierung ohne Eigenkapital
