Selbstständige
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Das Wichtigste in Kürze
Selbstständige Antragsteller, aufgepasst
Ein selbstständiger Antragsteller unterscheidet sich bei der Abwicklung einer Baufinanzierung von einem klassischen angestellten Antragsteller grundsätzlich in vielerlei Hinsicht. Selbstständige Antragsteller werden dabei zunächst nach der Gesellschaftsform und der Einkommensart bei der Abwicklung bzw. Antragstellung einer Baufinanzierung unterschieden. In der Regel unterscheiden die Kreditgeber zunächst die Inhaber/Teilhaber an einer Kapitalgesellschaft von den Inhabern/Teilhabern an einer Personengesellschaft. Je nach der Höhe der Beteiligungsquote an einer Kapitalgesellschaft setzen einige wenige Banken die Antragsteller mit einem klassischen Antragsteller gleich. Dabei gilt die grundsätzliche Regel, dass je geringer die Beteiligungsquote ist, desto höher die Wahrscheinlichkeit ist, dass Kreditgeber die Antragsteller als klassische Angestellte „behandeln“. Beträgt die Beteiligungsquote 25% und mehr, ist dieses Verfahren nur bei sehr wenigen Banken in Deutschland möglich.
Selbstständige Antragsteller: einzelne Banken finanzieren diese Kunden nicht
Einige Kreditgeber haben sich vornehmlich auf den klassischen angestellten Privatkunden spezialisiert und vergeben Baufinanzierungen/Kredite ausschließlich an angestellte Antragsteller, da der Prüfaufwand bei der Berufsgruppe der Angestellten deutlich geringer ist. Die Anzahl der Kreditgeber, die für einen selbstständigen Antragsteller in Frage kommen, wird somit von Beginn an um rund dreißig bis vierzig Prozent reduziert. Viele kleine Sparkassen und Volksbanken nehmen aktuell keine Baufinanzierungsanträge von selbstständigen Antragstellern entgegen. In diesem Fall gilt es dann, die jeweiligen Kreditgeber durch eine vielleicht besonders gute Bonität oder einen sehr hohen Einsatz von Eigenmitteln von dem Gegenteil zu überzeugen.
Ist die Hausbank der beste Kreditgeber für einen selbstständigen Antragsteller? Eher nicht.
Die Wahrscheinlichkeit, dass bei rund 500 Baufinanzierungsanbietern in Deutschland die Hausbank eines selbstständigen Antragstellers die beste und günstigste Bank mit den besten und günstigsten Konditionen ist, kann als eher gering bewertet werden. Die erfahrenen Baufinanzierungsberater von CE-Baufinanz ermitteln die Konditionen aller in Frage kommenden Anbieter und in der Regel dabei auch die Konditionen der Hausbank des Antragstellers.
Kondition manchmal abhängig von Rating/Scoring/Risikoprofil
Einige wenige Banken in Deutschland ermitteln die Baufinanzierungskondition bei einem selbstständigen Antragsteller über ein Ratingverfahren bzw. ein Scoring-Verfahren. Insbesondere ist dies häufig bei den kleineren Volksbanken und Sparkassen der Fall. Es kann daher für die Antragsteller vorteilhaft sein, auf einen Anbieter mit einem standardisierten bonitätsunabhängigen Verfahren zur Konditionsermittlung zurückzugreifen. Unerlässlich ist bei diesen Kreditgebern die Einreichung vollständiger Einkommensunterlagen. Ohne Jahresabschlüsse, Erklärungen und Bescheide ist eine seriöse Antragstellung kaum möglich.
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Besondere Herausforderungen bei einem selbstständigen Antragsteller
Neben den vielen Unterlagen, die heute von den Kreditgebern verlangt werden, wenn der Antragsteller selbstständig ist, stellt die Ermittlung des Einkommens die größte Herausforderung für den Kreditgeber im Prozess dar. Bei einer Kapitalgesellschaft wird häufig das Gehalt des Geschäftsführers für die Haushaltsrechnung auf Seiten der Kreditgeber angesetzt, wobei sichergestellt sein muss, dass dies auch nachhaltig erwirtschaftet wird. Bei einer Personengesellschaft gibt es in der Regel kein klassisches Geschäftsführergehalt, bei manchen Kunden buchhalterisch auch keine gleichbleibende Privatentnahme. In diesem Fall wird auf Seiten des Kreditgebers mit Zahlen, Daten und Fakten aus der BWA/JA gearbeitet. Wird keine BWA erstellt und es gibt lediglich eine Einnahmenüberschussrechnung, so verkompliziert dies ebenfalls den Prüfaufwand auf Seiten der Banken. Es kann in diesem Fall sein, dass die Kreditgeber zum Beispiel die Kontoauszüge, Aufträge, offene Posten usw. vom Antragsteller verlangen. Grundsätzlich gilt, dass ansetzbares Einkommen nachhaltig vom Antragsteller bzw. seiner Firma erwirtschaftet werden muss und keine stark negativen Tendenzen bei den Einnahmen/Überschüssen über mehrere Jahre bestehen sollten.
Benötigte Unterlagen bei einer Kapitalgesellschaft
- Die letzten beiden vollständigen Jahresabschlüsse der Gesellschaft
- Die aktuelle BWA (vom Steuerberater unterschrieben und gestempelt) der Gesellschaft
- Die BWA vom Dezember des Vorjahres (vom Steuerberater unterschrieben und gestempelt) der Gesellschaft
- Die letzten drei Gehaltsabrechnungen
- Die Gehaltsabrechnung vom Dezember des Vorjahres
- Ggf. Handelsregisterauszug
Benötigte Unterlagen bei einer Personengesellschaft
- Aktuelle BWA (vom Steuerberater unterschrieben und gestempelt)
- BWA vom Dezember des Vorjahres (vom Steuerberater unterschrieben und gestempelt)
- Die letzten beiden vollständigen Jahresabschlüsse
- Die letzten beiden vollständigen persönlichen Steuererklärungen
- Die letzten beiden vollständigen persönlichen Steuerbescheide
Tipps für selbstständige Antragsteller
Wir empfehlen insbesondere selbstständigen Antragstellern, vollständige Unterlagen bei der Einreichung vorliegen zu haben. Nur mit vollständigen Unterlagen kann eine Bank das entsprechende Einkommen ermitteln und die benötigte Haushaltsrechnung aufstellen. Die offiziellen Einkommensteuerbescheide der Antragsteller sollten ebenfalls nicht zu alt sein. Sind die Steuerbescheide älter als zwei Jahre, so kann es durchaus sein, dass einige Kreditgeber diese Kunden nicht mehr annehmen. In diesem Fall hilft ggf. eine Erklärung des Steuerberaters mit einer Begründung und einer Vorausrechnung sowie die Einreichung der Steuererklärungen, da der Kreditgeber so erkennen kann, dass der Antragsteller den entsprechenden Verpflichtungen nachgekommen ist.
