Einzelhandelsimmobilien/Einkaufszentren
Einzelhandelsimmobilien/Einkaufszentren
Das Wichtigste in Kürze
Einzelhandelsimmobilien, wir berücksichtigen und erklären die Besonderheiten
Die Finanzierung einer Einzelhandelsimmobilie oder eines Einkaufzentrums weist spezifische Merkmale auf, die sich in der Regel von der Finanzierung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung fundamental unterscheiden. Nachfolgend sind die wesentlichen Unterscheidungen kurz zusammengefasst.
Standortabhängigkeit
Der Standort spielt für die Realisierung der Finanzierung häufig eine wesentliche Rolle. Warum? Weil die regionale Nähe von Volksbanken und Sparkassen vor Ort und zu den ansässigen Geschäftsbanken verbunden mit den regionalen Marktkenntnissen nicht selten über Realisierung, Nichtrealisierung, Kauf oder Nichtkauf entscheiden. Die regionalen Anbieter vor Ort sind in der Regel mit den betreffenden Besonderheiten, dem Markt und der Region vertraut und können am besten Chancen und Risiken des geplanten Investments abschätzen. Daher suchen die Berater von CE-Baufinanz immer auch das Gespräch zu den regionalen Kreditgebern. Wird das Kreditvolumen dabei zu groß, gilt es entweder mehrere Sparkassen von dem Investment zu überzeugen (Konsortialfinanzierung) oder über den Verbund der Genossenschaftsbanken zu finanzieren bzw. zunächst mit den ortsansässigen Geschäftsbanken zu sprechen. Für besonders große Investment kommen dann auch immer die großen Geschäftsbanken sowie Investmentabteilungen von Versicherungen und Bausparkassen in Betracht. In der Regel verläuft der Bankenfindungsprozess wie folgt: Der Berater von CE-Baufinanz probiert zunächst die regionalen Volksbanken und Sparkassen anzusprechen, dies sind häufig mehrere Institute (überschneidenden Geschäftsgebiet) und parallel mit den Geschäftsbanken in Gespräche einzusteigen.
Große Darlehenssummen
Bei Kreditvolumen größer zehn Millionen Euro kommen weitere Anbieter ins Spiel. Viele Banken, Versicherungen und Bausparkassen haben für Summen größer zehn Millionen Euro gesonderte Expertenteams die von den Beratern von CE-Baufinanz im Auftrag der Kunden entsprechend angefragt werden.
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Konzept und Bonität der Mieter
Neben den regionalen Besonderheiten spielt das Konzept rund um die Einzelhandelsimmobilie, sowie die Bonität der vorhandenen Mieter, eine entscheidende Rolle dafür, ob ein Kreditgeber Interesse an einer Kreditvergabe hat oder nicht. Die zur Auswahl stehenden Banken, Sparkassen, Versicherungen und Bausparkassen prüfen die Nachhaltigkeit der Mieteinnahmen in der Regel genau. Es ist somit ratsam, die Banken auch in diesem Bereich mit den notwendigen Informationen und Dokumenten zu versorgen.
Weitere Besonderheiten bei Einzelhandelsimmobilien und Einkaufzentren
- Mieterbonität und -mix, kann Finanzierung beeinflussen. Eine gute Mieterbonität und ein guter Mietermix erhöht die Zusagewahrscheinlichkeit bei einem Finanzierungsantrag.
- Leerstandsrisiko: Gibt es viel Leerstand im Objekt oder in der Region erschwert dies die Realisierung der Finanzierung.
- Mietvertragsstrukturen: Die Banken bewerten die Mietstrukturen, Laufzeiten, Mieterhöhungen, Mietrenditen usw. Ist an der Stelle ein solides Fundament gegeben das die Einnahmen des zukünftigen Eigentümers erhöht, erhöht dies auch die Zusagewahrscheinlichkeit bei einem Finanzierungsantrag.
- Höheres Risiko = höherer Zins: Banken verlangen in der Regel einen Zinsaufschlag aufgrund einer höheren Ausfallwahrscheinlichkeit bei Gewerbe- und Einzelhandelsimmobilien.
- Höhere Tilgung = höhere Rate: Banken fordern bei Einzelhandelsimmobilien eine höhere Tilgung, um das Ausfallrisiko zu begrenzen; dies führt schlussendlich zu einer höheren monatlichen Belastung aus der Finanzierung.
- Nicht jede Bank finanziert Einzelhandelsimmobilien - weniger Banken = höherer Zins: Die begrenzte Bankenauswahl führt zu höheren Zinsen, da im Vergleich zu einer klassischen Baufinanzierung nicht hunderte Anbieter in Frage kommen.
