Tipps und Tricks bei der Kapitalanlageimmobilie
Tipps und Tricks bei der Kapitalanlageimmobilie
Das Wichtigste in Kürze
Tipps und Tricks rund um die Kapitalanlage
Bei einer Kapitalanlage in eine Immobilie gibt es verschiedene Tipps und Tricks, die berücksichtigt werden können, um eine erfolgreiche und renditestarke Investition zu tätigen. Einige dieser Tipps und Tricks sind nachfolgend aufgeführt, und wir weisen zusätzlich die durch die Optimierung entstehenden Nachteile und Herausforderungen aus.
Rendite steigern durch möblierte Zimmervermietung
Wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben, die nicht vermietet ist, wäre es denkbar, die Zimmer einzeln als möblierte Studenten-WG-Zimmer zu vermieten. Auf diese Weise lässt sich eine deutlich höhere Mietrendite realisieren.
Bei dieser Art der Vermietung setzen die finanzierenden Banken ggf. nur die ortsüblichen Mieten an, weil gemäß ihrer Richtlinien Einnahmen aus möblierten Zimmern nicht angesetzt werden dürfen. Ist dies der Fall, kann es zu Problemen mit der Haushaltsrechnung bei der Beantragung kommen.
Ein größeres Problem entsteht in der Praxis immer dann bzw. häufig, wenn bei zukünftigen Projekten die Banken nicht mehr die in der Realität realisierten Mieten ansetzen, weil dies gemäß deren Richtlinien bei einer möblierten Zimmervermietung nicht zulässig ist. Ist dies der Fall, verschlechtert sich die Bonität des Eigentümers auf dem Papier/aus Sicht der Banken von Projekt zu Projekt und der Kunde ist schlussendlich bei dieser Bank nicht mehr finanzierbar.
Steuerbelastung senken - Tipps und Tricks
Es gibt unterschiedliche Wege, die Steuerbelastung aus Erträgen aus einer Kapitalanlage zu senken. Bei diesem Punkt verweisen wir zunächst auf die entsprechenden Steuerberater, vorzugsweise mit einem Hintergrund in diesem Bereich. Kurz gesagt lässt sich die Steuerlast in der Regel wie folgt senken:
Immobilienbesitzer wird eine Kapitalgesellschaft (Gespräch mit Steuerberater erforderlich)
Statt des persönlichen Grenzsteuersatzes des Eigentümers fallen dann Körperschaftssteuer und Gewerbesteuer an, bei einer vermögensverwaltenden Gesellschaft (VV-Gesellschaft) in der Regel nur Körperschaftsteuer.
Parallel auftretende negative Auswirkungen:
- In der Regel ist keine steuerfreie Veräußerung mehr möglich.
- Laufende Buchhaltungskosten/Kosten für den Jahresabschluss.
- Ausschüttung späterer Erträge und Überschüsse sind ggf. steuerpflichtig.
Höher abschreiben (Gespräch mit Steuerberater erforderlich)
Durch ein Immobiliengutachten eines anerkannten Sachverständigen (gemäß Urteil vom BFH 28.07.2021, IX R 25/19), optimalerweise liegt dies bereits beim Erwerb vor, kann eine kürzere Restnutzungsdauer auf den Gebäudeanteil bestätigt werden. Ist dies der Fall, steigt die jährliche Abschreibung, und somit sinkt die Steuerbelastung.
Steueroptimiert finanzieren (Gespräch mit Steuerberater und Finanzierungsberater erforderlich)
Es gibt Finanzierungskonstrukte, die fortwährend höhere Zinsaufwände produzieren und so die laufende Steuerlast senken. Aber auch an dieser Stelle ist Vorsicht geboten, denn nicht immer ist etwas, was auf den ersten Blick gut und sinnvoll aussieht, am Ende auch wirklich günstiger und somit sinnvoll für den Immobilieninvestor.
Neubau ab 2023 (Gespräch mit Steuerberater erforderlich)
Ab dem Jahr 2023 besteht die Möglichkeit, 3% auf den Gebäudeanteil abzuschreiben.
In Zeiten, in denen Zinssätze von >2,5% bis 5,0% von den Kreditgebern verlangt werden und sich ggf. noch eine höhere Abschreibung durch eine verkürzte Restnutzungsdauer realisieren lässt, ist es für jeden Kapitalanleger ratsam, die Steuerbelastung aus einem Investment mit seinem Steuerberater grob vorab zu ermitteln. Häufig sind die zu versteuernden Einnahmen aus dem Investment gar nicht so hoch wie ursprünglich vermutet und wiegen somit die Nachteile, die zum Beispiel bei einem Kauf mit einer Kapitalgesellschaft einhergehen (keine steuerfreie Veräußerung mehr möglich), nicht auf.
Nicht ohne Grund kaufen nahezu alle Steuerberater die CE-Baufinanz als Kunden, seit vielen Jahren betreut Ihre Kapitalanlage-Immobilien als natürliche Person.
Erwerbsnebenkosten nach innen legen
Häufig besteht auf Seiten der Kapitalanleger das Interesse, möglichst wenig Eigenkapital bei der Finanzierung bzw. dem Immobilienerwerb einzusetzen, um eine höchstmögliche Hebelwirkung und Rendite auf das eingesetzte Kapital zu erzielen. In diesem Fall lässt sich optimalerweise mit den Verkäufern vereinbaren, dass die kompletten Erwerbsnebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerb) nach „innen“ gelegt werden und vom Verkäufer zu entrichten sind. Somit wäre es theoretisch möglich, ohne nennenswerten Eigenkapitaleinsatz eine Immobilie zu erwerben.
Es gibt Banken, die analog zu einem „Küchenausweis“ im Kaufvertrag mit dem Ziel, Grunderwerbsteuern zu sparen, den auf den Verkäufer umgelegten Teil der Erwerbsnebenkosten im Rahmen der internen Beleihungswertermittlung vom Kaufpreis abziehen. Geht das Kreditinstitut der Wahl wie beschrieben vor, wird die Bank mit großer Wahrscheinlichkeit entweder einen Zinsaufschlag vom Kapitalanleger verlangen oder die Finanzierung schlicht ablehnen.
