Die Anfänge als Kapitalanleger

Wir beobachten immer wieder, dass unsere Kunden bei ihren ersten „Gehversuchen“ im Bereich der Kapitalanlage in Immobilien zunächst kleine Eigentumswohnungen oder kleine Häuser erwerben. Dabei wird zunächst auf diese Objektarten zurückgegriffen, da das Investitionskostenrisiko dabei auch dann überschaubar ist, sollte bei der Anlage etwas schiefgehen.

Ist die erste Miete wie geplant auf dem Konto des neuen Eigentümers eingegangen und konnte das erste Mal die Darlehensrate aus der Miete wie geplant entrichtet werden, verschwinden Unsicherheit und Angst in den meisten Fällen unmittelbar. Ab diesem Moment wächst bei den meisten Kapitalanlegern dann der „Hunger“ nach einer Skalierung der Investments und somit beginnt der Aufbau eines Immobilienportfolios. Eine Vielzahl unserer erfahrenen Kapitalanleger, d. h. Kunden, die bereits über zehn oder mehr Objekte verfügen, antworten wie oben beschrieben auf die Frage, wie sie zum Immobilieninvestor geworden sind und wie ihre erste Kapitalanlage von statten ging.

In der Regel sind wir auf unsere entsprechende Frage hin sinngemäß mit folgender Aussage konfrontiert:

„Ich habe vor einigen Jahren mal eine Wohnung als Altersvorsorge gekauft und zunächst festgestellt, dass ich die Miete unmittelbar nach dem Kauf um 15 Prozent [in Regionen mit Mietpreisbremse] bzw. 20 Prozent [in Regionen ohne Mietpreisbremse] anheben konnte, da es seit vielen Jahren keine Mieterhöhungen gegeben hatte. Nach der Mieterhöhung hatte ich dann einen positiv monatlichen Cashflow. Ab dem Moment habe ich realisiert, was möglich sein muss, und habe anschließend meine Anstrengungen in diesem Bereich intensiviert. Heute besitze ich rund 20 Immobilien mit über 100 Wohneinheiten, wovon die meisten Mehrfamilienhäuser sind.“

Eine kleine Eigentumswohnung oder ein kleines Haus – der perfekte Start in das Leben des Kapitalanlegers

Wie auch sonst im Leben prägen einen Menschen insbesondere die ersten Erfahrungen intensiv, die er mit einer Sache, einem Thema oder einem Menschen gemacht hat: Sind die ersten Erfahrungen als Immobilieninvestor positiv, so prägt dieses Gefühl für zukünftige Investments dieser Art und Güte fortwährend und nachhaltig. Die Erfahrung gewährt zudem Selbstvertrauen und Entscheidungsfreude in diesem Bereich und öffnet so die Tür zu einer ganz neuen und eigenen Welt.

Unsere Empfehlungen für den Kapitalanleger

• Beginnen Sie Ihre „Karriere“ als Immobilieninvestor mit einem kleinen Investment, einer Eigentumswohnung oder einem kleinen Haus bzw. einem kleinen Mehrfamilienhaus.
• Seien Sie hinsichtlich Ihrer persönlichen Unterlagen gut vorbereitet (Einkommens- und Vermögensunterlagen, Kredite, Personalausweis, Altersvorsorge, Einkommensteuerbescheide und -erklärungen usw.).
• Holen Sie sich Rat bei erfahrenen Kapitalanlegern ein.
• Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater das geplante Investment modellhaft durch.
• Sprechen Sie mit einem unserer erfahrenen Finanzierungsberater das geplante Investment durch.
• Beantworten Sie für sich die folgenden Fragen:
  1. Wie und womit werden Mieteinnahmen in der Regel besteuert?
  2. Kaufe ich besser als Privatperson oder mit einer Gesellschaft?
  3. Wie hoch ist meine Steuerlast aus einer entsprechenden Kapitalanlage?
  4. Welche erfahrenen Investoren kann ich ansprechen und so von deren Erfahrungen/Kompetenz profitieren?
  5. Welche Auswirkungen haben Modernisierungen auf meine Steuerlast?
  6. Wie bzw. was sollte ich anfangs steuerlich betrachtet maximal modernisieren?
  7. Wie verläuft die Entschuldung bis zur Volltilgung?
  8. Viel oder wenig tilgen, was passt (besser) zu mir?
  9. Wie wird in der betreffenden Region voraussichtlich die Mietentwicklung sein?
  10. Was unterscheidet eine Index- von einer Staffelmiete?
  11. Gibt es in der Region einen Mietspiegel? Falls ja, welche Konsequenzen hat dies für mein Investment?
  12. Was vom Hausgeld kann ich auf den Mieter übertragen und was muss ich selbst tragen?
  13. Wie war die Wertentwicklung in der Region in den letzten Jahren?
  14. Was ist eine realistische Wertentwicklung für die kommenden Jahre?
  15. Was ist der Unterschied zwischen einem Investment in eine Kapitalanlageimmobilie und einem klassischen Sparvertrag, einer Lebens- bzw. Rentenversicherung oder einem Fondssparplan?
  16. Was ist die Bruttomietrendite und wie wird diese berechnet?
  17. Was ist der „Faktor“, von dem alle Immobilieninvestoren sprechen, und was sagt dieser aus?
  18. Wann plane ich, in Rente zu gehen?
  19. Sollen die Immobilien irgendwann wieder veräußert werden?
  20. Ab wann und wie kann ich meine Immobilien steuerfrei veräußern? Welche Voraussetzungen sollten erfüllt sein?
  21. Welche Lagen und Regionen sind für mich interessant?
  22. Was ist mein Ziel bei meinem Immobilieninvestment?
  23. Wie viel Eigenkapital kann ich einbringen?
• Simulieren Sie das geplante Investment über einen Zeitraum von 20 und 30 Jahren.
• Beginnen Sie anfangs nicht mit Fix and Flip (wenn sie kein Handwerker sind).