In Kürze

- CDU/CSU und SPD haben sich auf ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) geeinigt – das bisherige Heizungsgesetz wird abgeschafft.
- Die umstrittene 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen entfällt.
- Eigentümer behalten die freie Wahl der Heizungsart – fossile Systeme bleiben zulässig, werden aber schrittweise durch Beimischquoten klimafreundlicher.
- Das neue Gesetz soll noch vor dem 1. Juli 2026 in Kraft treten – bevor die bisherigen GEG-Pflichten in Großstädten wirksam werden.

Eine Wende mit Ansage: Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz

Kaum ein Gesetz hat in den vergangenen Jahren so viel Unsicherheit ausgelöst wie das Heizungsgesetz – die umgangssprachliche Bezeichnung für die 2024 in Kraft getretene Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Die 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen wurde von Eigentümern und Verbänden gleichermaßen als zu starr, zu teuer und zu wenig praxistauglich kritisiert. Ende Februar 2026 zogen die Koalitionsfraktionen von CDU/CSU und SPD die Konsequenzen: Die betreffenden Paragraphen des GEG werden gestrichen, ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) soll noch vor dem 1. Juli 2026 in Kraft treten.

Was das GMG konkret bedeutet

Das neue Gesetz räumt mit den kleinteiligen Betriebsvorgaben des bisherigen GEG auf. Es gibt keine pauschale Pflicht mehr, neue Heizungen mit einem bestimmten Anteil erneuerbarer Energie zu betreiben. Betriebsverbote für bestimmte Heizungsarten fallen weg. Bestehende Anlagen – auch konventionelle Gas- oder Ölheizungen – dürfen weiter betrieben werden, ohne dass ein Austausch erzwungen wird. Wer eine neue Heizung einbaut, wählt künftig frei zwischen Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridlösung, Biomasse sowie Gas und Öl.

Der entscheidende Wandel liegt nicht im Verbot, sondern in der schrittweisen Regulierung: Wer ab 2029 eine neue Gas- oder Ölheizung betreibt, muss einen wachsenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe beimischen – beginnend bei 10 Prozent, ansteigend bis 2040. Die Regulierung verlagert sich zudem auf die Anbieterseite: Ab 2028 werden Inverkehrbringer von Energieträgern verpflichtet, klimafreundliche Gase und Öle anteilig beizumischen.

Warum das für Finanzierungsentscheidungen relevant ist

Für Eigentümer, die in den nächsten Monaten über eine Anschlussfinanzierung, einen Immobilienkauf oder Modernisierungsinvestitionen nachdenken, schafft das GMG eine neue Ausgangslage. Der Investitionsdruck, der durch die bisherigen GEG-Pflichten entstanden war, entfällt in dieser Form. Gleichzeitig bleiben die Förderprogramme des Bundes – insbesondere die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) – bis mindestens 2029 bestehen. Wer modernisieren will, kann das weiterhin mit staatlicher Unterstützung tun – muss es aber nicht aus regulatorischem Zwang.

Technologieoffenheit als politisches Signal

Das GMG ist kein energiepolitischer Rückschritt – es ist eine Neujustierung der Mittel. Das Ziel, den Gebäudesektor langfristig klimaneutral zu gestalten, bleibt ausdrücklich bestehen. Geändert hat sich der Weg dorthin: Statt starrer Technologievorschriften auf Eigentümerebene setzt das neue Gesetz auf eine breitere Verteilung der Verantwortung – unter anderem auf Energieversorger, Netzbetreiber und Wärmeplaner. Für Eigentümer bedeutet das in der Praxis mehr Spielraum bei der Wahl der richtigen Lösung für ihr Gebäude.

Das ist keine Kleinigkeit. Die Entscheidung für eine Heizungsart ist eine Investition auf 15 bis 20 Jahre. Wer in einem schlecht gedämmten Altbau eine Wärmepumpe hätte einbauen müssen, ohne die baulichen Voraussetzungen dafür zu schaffen, hätte dauerhaft höhere Betriebskosten in Kauf nehmen müssen. Mit dem GMG fällt dieser Zwang weg – und damit auch ein erhebliches Kostenrisiko für viele Eigentümer.

Was mit Bestandsheizungen passiert

Bestehende Heizungsanlagen – ob Gas, Öl oder Standardbrennwert – dürfen weiter betrieben werden. Das neue Gesetz enthält ausdrücklich keine Austauschpflicht für funktionierende Anlagen. Dieser Punkt ist für viele Eigentümer von unmittelbarer Bedeutung: Wer in den vergangenen Jahren auf eine Modernisierung verzichtet hat, weil die regulatorischen Anforderungen unklar oder wirtschaftlich unattraktiv waren, steht jetzt nicht vor einer gesetzlichen Pflicht, sondern vor einer freien Entscheidung.

Relevant bleibt dennoch die wirtschaftliche Abwägung: Alte Heizungen sind in der Regel weniger effizient und erzeugen höhere Betriebskosten. Wer langfristig plant – etwa im Hinblick auf den Wiederverkaufswert oder die Vermietbarkeit einer Immobilie – sollte den Modernisierungsbedarf unabhängig von gesetzlichen Vorgaben kalkulieren.

Die Bio-Treppe: Fossile Brennstoffe werden schrittweise teurer

Wer künftig eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, ist nicht vollständig aus der Pflicht entlassen. Ab dem 1. Januar 2029 gilt eine stufenweise Beimischungsquote für klimafreundliche Brennstoffe – beginnend bei 10 Prozent, mit weiteren Erhöhungen bis 2040. Der sogenannte Bio-Anteil ist von der CO₂-Bepreisung ausgenommen, was die Mehrkosten abfedert. Dennoch müssen Eigentümer einkalkulieren, dass die Betriebskosten fossiler Heizungen langfristig steigen werden – durch steigende CO₂-Preise auf den verbleibenden fossilen Anteil und durch Marktverfügbarkeit klimafreundlicher Brennstoffe.

Für die Finanzierungspraxis bedeutet das: Bei der Kalkulation von Modernisierungsmaßnahmen oder beim Erwerb älterer Immobilien sollte die Energiebilanz des Gebäudes und die Art der Heizungsanlage als mittelfristiger Kostenfaktor einbezogen werden.

Förderung bleibt – und das ist eine Chance

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ist bis mindestens 2029 gesichert. Das ist ein wichtiges Signal: Wer freiwillig auf eine klimafreundliche Heizung umsteigt oder sein Gebäude energetisch saniert, kann weiterhin Zuschüsse und zinsgünstige Kredite in Anspruch nehmen. Die Förderung für Wärmenetze (BEW) wird sogar gesetzlich verankert und aufgestockt.

Für Eigentümer, die eine Anschlussfinanzierung planen oder den Investitionsbedarf ihrer Immobilie neu bewerten, lohnt sich ein gezielter Blick auf die Förderlandschaft. Modernisierungsmaßnahmen, die heute mit Förderung wirtschaftlich sinnvoll sind, könnten in einigen Jahren – bei veränderten Förderbedingungen – deutlich teurer werden.

Was offen bleibt

Das GMG ist noch kein beschlossenes Gesetz – die vorliegenden Eckpunkte bilden die Grundlage für den Gesetzentwurf, der bis Ostern 2026 vom Bundeskabinett beschlossen werden soll. Ob und in welcher Form Detailregelungen im parlamentarischen Verfahren noch verändert werden, bleibt abzuwarten. Eigentümer, die konkrete Investitionsentscheidungen vor sich haben, sollten den weiteren Gesetzgebungsprozess aufmerksam verfolgen.