In Kürze
- Sonder-AfA: Nach § 7b EStG können Sie in den ersten vier Jahren jährlich bis zu 5 % abschreiben, zusätzlich zur regulären AfA. Insgesamt sind das bis zu 20 %.
- Voraussetzungen: Nötig sind ein energieeffizienter Neubau mit QNG-Anforderungen, Kosten von höchstens 5.200 € je m² Wohnfläche und eine Vermietung über mindestens zehn Jahre.
- Deckelung: Für die Sonder-AfA werden höchstens 4.000 € je m² Wohnfläche angesetzt.
- Hebel: Zusammen mit der degressiven AfA lassen sich in den ersten Jahren hohe Abschreibungen erreichen. Das entlastet den Cashflow Ihrer Immobilienfinanzierung spürbar.
Neubau als Kapitalanlage: Der Staat fördert über die Steuer
Wer in energieeffizienten und bezahlbaren Neubau-Wohnraum investiert, kann unter bestimmten Voraussetzungen attraktive steuerliche Abschreibungen nutzen. Mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG dürfen Sie in den ersten vier Jahren zusätzlich zur regulären AfA jeweils bis zu 5 % der maßgeblichen Bemessungsgrundlage abschreiben, zusammen also bis zu 20 %.
Für Kapitalanleger ist das mehr als ein Steuerdetail. Eine höhere Abschreibung senkt die Steuerlast, verbessert den laufenden Cashflow und macht die Baufinanzierung einer vermieteten Neubauwohnung tragfähiger. Das gilt gerade in den ersten Jahren, in denen der Zinsanteil der Kreditrate noch hoch ist.
Die wichtigsten Voraussetzungen der Sonder-AfA
Sonder-AfA: In den ersten vier Jahren bis zu 5 % jährlich, zusätzlich zur regulären AfA.
Energetischer Standard: Das Gebäude muss die gesetzlichen Anforderungen an den entsprechenden Effizienzstandard erfüllen, einschließlich der Voraussetzungen für das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG).
Kostenobergrenze: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen die gesetzliche Grenze von 5.200 € je m² Wohnfläche nicht überschreiten.
Bemessungsgrundlage: Für die Sonder-AfA werden höchstens 4.000 € je m² Wohnfläche berücksichtigt.
Vermietung: Die Wohnung muss im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden.
Bauzeitraum: Der Bauantrag oder die Bauanzeige muss im gesetzlich vorgesehenen Zeitraum liegen.
Wichtig: Die Kostenobergrenze von 5.200 € je m² und die maximale Bemessungsgrundlage von 4.000 € je m² sind zwei verschiedene Größen. Die erste entscheidet, ob eine Wohnung überhaupt förderfähig ist. Die zweite legt fest, wie viel höchstens abgeschrieben werden darf.
Praxisbeispiel: So wirkt die Sonder-AfA
Bei einer 66 m² großen Neubauwohnung beträgt die maximale Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA:
66 m² × 4.000 € = 264.000 €
Wird die Sonder-AfA voll ausgeschöpft, können Sie damit bis zu 13.200 € pro Jahr ansetzen, in vier Jahren also insgesamt 52.800 €.
Abschreibung in den ersten vier Jahren
Zusammen mit der degressiven AfA steigt die Abschreibung in den ersten Jahren deutlich. Das folgende Beispiel zeigt die mögliche Wirkung:
| Jahr | Degressive AfA* | Sonder-AfA § 7b | Abschreibung gesamt | Steuerwirkung bei 42 %** |
|---|---|---|---|---|
| Jahr 1 | 18.539,63 € | 13.200,00 € | 31.739,63 € | 13.330,64 € |
| Jahr 2 | 16.952,64 € | 13.200,00 € | 30.152,64 € | 12.664,11 € |
| Jahr 3 | 15.445,01 € | 13.200,00 € | 28.645,01 € | 12.030,90 € |
| Jahr 4 | 14.012,76 € | 13.200,00 € | 27.212,76 € | 11.429,36 € |
| Summe | 64.950,04 € | 52.800,00 € | 117.750,04 € | 49.455,01 € |
* Beispielrechnung auf Basis der zugrunde gelegten Bemessungsgrundlage und der jeweils geltenden Abschreibungsregeln.
** Rechnerische Steuerwirkung bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42 %. Die tatsächliche steuerliche Entlastung hängt von der individuellen steuerlichen Situation ab.
Der steuerliche Hebel für Ihre Baufinanzierung
Die Sonder-AfA gilt zusätzlich zur regulären AfA und erhöht so die Abschreibungen in den ersten Jahren deutlich. Im Beispiel ergibt sich über vier Jahre eine rechnerische Steuerwirkung von fast 50.000 €. Diese Liquidität können Sie für Sondertilgungen, Rücklagen oder den Aufbau von Eigenkapital für weitere Investitionen nutzen.
Eines ist jedoch wichtig: Die einzelnen Abschreibungen lassen sich nicht einfach zu einem Prozentsatz des gesamten Gebäudewerts zusammenzählen. Für jede gelten eigene Bemessungsgrundlagen und Berechnungsvorschriften. Die Sonder-AfA ist auf 4.000 € je m² gedeckelt, die degressive AfA richtet sich nach dem jeweiligen Restwert des Gebäudes.
Wie hoch ist Ihr Steuervorteil?
Wie sich die Sonder-AfA nach § 7b EStG auf Ihre Kapitalanlage auswirkt, hängt vom Objekt und Ihrer steuerlichen Situation ab. Wir rechnen es Ihnen anhand konkreter Neubau-Objekte individuell durch – inklusive passender Baufinanzierung.
Ihr nächster Schritt
Wie sich die Sonder-AfA konkret auf Ihre Investition auswirkt, hängt vom jeweiligen Objekt und von Ihrer persönlichen steuerlichen Situation ab. Gerne zeigen wir Ihnen anhand konkreter Objekte und individueller Berechnungen, welche steuerlichen Effekte möglich sind und wie sich die passende Baufinanzierung dazu gestalten lässt.
